中介与卖房业主约定底价吃差价，法院为何以违背公序良俗判无效？
编者按：
中介与卖方约定成交底价、超出部分归中介，实质是利用信息优势在买卖双方间制造差价，违背如实报告义务和公序良俗，法院可认定该约定无效，卖方拒付差价获支持。一业主与中介约定卖房“底价”240万，超出部分归中介，最终275万成交，业主反悔不愿支付35万，法院：利用信息优势赚差价，该约定无效
广西南宁一房产中介与卖房人约定“成交底价”240万元，超出部分算佣金归中介所有。最终，房屋以275万元成交后，卖房人却反悔，不肯支付35万元“佣金”给中介。中介利用信息优势赚取差价是否合理？近日，法院审结此案，认为此类约定因违背公序良俗而无效，二审维持原判。
案情简介
2024年7月，黄某想出售其名下位于南宁市江南区某楼宇的整层物业。南宁市某房产咨询公司的法定代表人李某，以个人名义与黄某签订了《房屋居间合同》，约定采用“底价模式”：黄某给李某的成交底价为240万元，超出部分为李某的佣金，黄某不额外支付任何费用。
不久，陈某、黄某与经纪方某房产咨询公司共同签订《房屋买卖合同》，约定陈某以275万元的价格买下该房产。合同同时明确，买卖双方独家委托该房产咨询公司全权代理该交易服务，中介服务费由买方承担。
黄某收到购房款275万元后，并未向李某支付35万元“佣金”。李某遂将黄某诉至南宁市江南区人民法院，要求黄某支付中介服务费35万元及逾期利息。
而黄某认为，三方合同已明确中介服务费由买方承担，他不应再承担中介服务费。且李某主张的35万元中介费占房屋成交价的12.7%，明显超出市场合理水平，黄某还对与李某签订的《房屋居间合同》的形成过程提出异议。
法院审理
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。李某作为涉案房屋交易经纪方某房产咨询公司的法定代表人，在通过该公司与买卖双方约定中介服务费由买方承担的情况下，又以个人名义与卖方另行约定成交底价及超出底价部分归其所有，实质是利用其作为中介方所掌控的交易信息优势与中介地位，在买卖双方之间制造差价空间，谋取高额差价，违背了中介人应对委托人忠实报告的法定义务，破坏了价格形成的透明性与公平性。
据此，法院认定双方关于“以240万元为成交底价、超出部分作为佣金”的约定应属无效，判决驳回了李某的诉讼请求。
李某不服，提起上诉，主张黄某在通话录音中已明确同意“底价模式”，自己并未隐瞒成交价等交易细节。南宁市中级人民法院二审认为，黄某在通话录音中虽曾对底价模式表示同意，但该同意建立在李某未充分披露市场行情、交易细节及其作为经纪公司法定代表人和经纪人的双重身份的基础上。李某利用其掌握的交易信息优势和中介地位，在买卖双方之间制造差价空间，虽黄某表面认可，但该行为实质违背了中介人应对委托人忠实报告、保障交易透明度的法定义务，双方关于底价差价的约定因违反公序良俗而无效。
法院二审判决驳回上诉，维持原判。目前，该判决已生效。
法官在此提醒，中介机构应当如实披露与交易有关的重要信息，明示收费项目和标准；交易双方在签约时亦应留意中介服务费的承担主体和收费标准，审慎对待同一笔交易中内容不一致的费用约定。
来源：法治日报
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
“底价包干”听着省事，实际最容易藏雷。中介的本分是撮合交易、把行情说清楚，不是拿你的房子做无本买卖。签字前盯住三件事：费用到底谁承担，同一交易有没有重复计费，经办人是否把公司身份和个人身份混在一起。已经成交的，尽快把合同、录音、挂牌价、聊天和流水归档，先函件对账再谈诉讼；重点打“没披露”和“吃差价”，不要只纠缠金额高低。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
锁定双合同
把居间合同、买卖合同、补充协议、付款凭证、按揭和过户材料放一起，核对成交底价、服务费承担、佣金比例是否冲突，标注签署时间和经办人。
留痕身份披露
收集中介朋友圈挂牌、平台报价、带看记录、通话录音、微信聊天，重点证明其是否同时以公司负责人和个人名义出现，是否告知真实行情和买方预算。
还原差价来源
整理同一房源多渠道报价、相邻成交、议价记录，说明最终定价怎样形成；若高出价并非中介带来，而是市场询价结果，要写明因果，削弱差价正当性。
拆分合理报酬
把带看、网签、贷款、缴税、过户等真实服务逐项列成本，参考当地居间收费惯例，主张只认可透明、合理、已披露的服务费，不认可变相吃差价。
先谈判再起诉
用书面函件要求中介披露收费依据和交易信息，提出按实际服务结算或解除合同；协商留痕，若被起诉则抗辩约定无效，别口头争执扩大风险。
编证据清单
按合同类、沟通类、行情类、资金类、服务类编号，每页写来源、时间、证明目的；开庭围绕“是否披露、是否重复收费、差价是否真实服务”三点讲，少发泄情绪。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：中介约定底价吃差价有效吗？
答：通常无效。中介掌握挂牌、买家预算和成交节奏，再用“底价模式”把高于底价部分据为己有，本质不是促成交易的服务费，而是制造信息差牟利，法院会看是否披露行情与身份，未披露就可能认定无效。
问题2：口头或录音同意底价模式还能反悔吗？
答：有机会。关键看同意是否建立在充分披露之上；若中介没说明真实行情、自己同时代表公司和个人、费用承担主体冲突，表面同意也可能被撤销或被认定无效。
问题3：三方合同写明中介费由买方承担，卖方还要付差价吗？
答：一般不用重复承担。同一交易不能既让买方承担中介费，又让卖方把超出底价部分变相给中介；前后约定冲突时，要穿透看哪笔是真实服务报酬。
问题4：中介隐瞒成交价和身份算违法吗？
答：未必到刑事，但明显违反忠实报告义务。保留通话录音、聊天记录、挂牌截图、资金流水，能证明其利用信息优势套利的，可作为认定约定无效和驳回差价的证据。
问题5：差价比例很高法院一定支持吗？
答：不一定。法院不只看金额高低，更看服务是否真实、价格形成是否透明、是否损害卖方知情权和公平交易；畸形高比例会被作为重要疑点。
问题6：被判不用付差价后中介还能讨服务费吗？
答：可能讨合理居间服务费，但不能把差价包装成佣金。若其实际提供带看、撮合、过户协助，可按合理标准另行主张，不能重复、变相收取。