地库车辆被淹物业到底赔不赔？
编者按：
地下车库车辆被淹，物业赔不赔关键看有没有尽到管理责任。物业提前预警、疏通排水、备好沙袋、及时通知业主挪车，就算尽到义务；要是没做到这些，就算暴雨再大也得担责。法院通常判物业承担20%到30%的赔偿责任，极端天气不是物业的“免死金牌”。地库车辆被淹，物业该不该赔？
连日强降雨导致车库被淹
看着爱车泡在水里
业主们心急如焚
物业到底要不要赔？
来和鹏法君一起看看这个案例！
案情简介
因连日持续强降雨影响，2024年8月15日11点30分左右，A小区物公司工作人员开始在业主群内发布通知，提醒业主前往地库挪车，并拨打部分业主电话通知情况。
12时2分许，A小区停车场出口处出现积水，部分雨水漫过沙包防护墙流入地库，沙包随后出现小范围垮塌。物业人员迅速携带沙包赶到现场封堵缺口。12时4分许，出口对面围墙突然倒塌，墙后大量积水涌出，将沙包防护墙冲垮，雨水瞬间倒灌入地下停车场，现场四名工作人员亦被冲入。最后，地下车库水淹深度超80厘米，造成业主佟某等四人停放于该停车场的车辆因水淹受损。
9月，佟某等四人委托鉴定机构鉴定车辆财产损失。10月，佟某等四人找到物业公司，称因自身不在微信群内，亦未接到物业公司其他任何形式的通知，是物业公司的疏漏致使自身错过将车驶离地下车库的时机，因此要求物业公司进行全额赔偿。
因协商未果，佟某等人将物业公司诉至法院，诉请由物业公司赔偿其四人车辆财产损失。
法院审理
本案系财产损害赔偿纠纷。
关于物业公司是否怠于公共设施维护义务的问题。事发时监控视频显示，当日12时许，因持续暴雨，停车场出口处已出现积水，物业公司设置的沙包防护墙遭水冲形成缺口，但在围墙倒塌前，该缺口尚可通过及时补救予以封堵。直至12时4分，出口对面围墙倒塌，墙后蓄积的大量雨水猛烈涌入，直接冲垮沙包防护墙，成为导致停车场严重水淹的直接原因。关于围墙倒塌的成因，佟某等主张系物业公司疏于维护，但其所举照片无法证明拍摄地点与时间，不足以证实围墙在事发前即存在明显安全隐患。根据围墙倒塌时涌出巨大水流的事实，结合连日暴雨背景，可合理推知相邻小区均形成大量积水，围墙两侧水位差较大，足以导致墙体倒塌。大量雨水迅速涌入停车场，甚至将四名现场尽力处置的工作人员冲入地下停车场，故佟某等关于物业公司未尽围墙等公共设施维护责任的主张，依据不足，法院不予采纳。
关于物业公司是否怠于履行谨慎管理义务的问题。佟某等主张，物业公司在暴雨发生之际未及时通知其挪车，致车辆受损。法院查明，物业公司自当日上午11时20分起，已在“A小区协调群”中发布通知，提醒业主前往地库挪车，并安排工作人员进行电话告知。但该群并非全体业主群，佟某等四人未在其中，故未及时获知相关信息。法院认为，虽物业公司客观上已采取部分应急措施，但因未能有效覆盖全体业主，导致通知效率存在瑕疵，暴露了物业公司在应对此类突发事件时存在不足，对于负有“安全管理”职责的物业服务企业而言，这种应对不足属于未尽合同约定义务。综合事件发生经过以及物业公司采取措施情况，法院酌定物业公司分别对佟某等四人损失承担20%赔偿责任。
综上，法院依法判决物业公司分别向佟某等支付20%的损失赔偿金。该判决已生效。
鹏法君说法
极端暴雨虽具有突发性、强破坏性及不可预见性，属于不可抗力的范畴，但不可抗力并非物业服务企业的“免责金牌”。地下车库作为物业服务区域内的业主共有部分，物业公司依法负有管理义务。因极端天气直接引发的设施损毁、积水倒灌等损害后果，判断物业是否需要承担赔偿责任，核心在于审查其是否存在过错。
鹏法君提醒，物业公司在应对暴雨、台风等极端天气时，应当建立健全地下车库防汛应急处置机制，提前摆设挡水板、抽水泵等防汛设施，常态化开展排水管网巡检与积水排涝演练等。广大业主亦应增强风险防范意识。车辆虽停放于地下车库，但业主作为车辆的所有权人及实际控制人，仍负有合理的注意与管理义务。在物业公司发出挪车通知后，业主应积极配合，及时采取防范措施，以避免或减少自身财产损失。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《物业管理条例》
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
供稿：宝安区法院
作者：陈佳婷
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
地下车库车辆被淹，物业赔不赔不看雨大不大，看物业做没做到位。暴雨不是物业免责的理由，关键是物业有没有提前预警、及时通知、备好防汛物资。物业只在没尽到管理义务的范围内承担相应责任，通常判赔百分之二十到三十。作为车主，收到暴雨预警要主动关注车库情况，收到挪车通知赶紧配合，别等着物业上门催。车辆泡水后第一时间拍照录像固定证据、保存好物业的通知记录、找机构做损失鉴定，这几件事做扎实了，维权才有底气。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
固定现场证据
车辆被淹后第一时间拍照拍视频，把车辆泡水的全貌、水位线高度、车库环境都拍下来。有条件的话找物业调取监控录像，证明物业当时有没有及时采取措施。这些是打官司最基础的证据，越早收集越好。
保存沟通记录
把物业在事发前后发的所有通知都截图保存，包括微信群通知、短信、公告栏照片。跟物业交涉的聊天记录、通话录音也要留着，这些能证明物业到底有没有尽到通知义务。
拿到车辆损失鉴定报告
找有资质的鉴定机构对车辆损失做评估，拿到正式的鉴定报告。这份报告是确定赔偿金额的关键依据，法院判多少很大程度上看这份报告怎么认定损失。
梳理物业的过错点
对照物业该做的事一项项检查：防汛沙袋备了没有、排水系统通不通、有没有提前预警、有没有及时通知、事后有没有积极抢险。把物业没做到的地方列清楚，这就是你索赔的理由。
先协商再起诉
先跟物业坐下来谈赔偿，能谈拢最好，省时省力。谈不拢就向当地住建局投诉物业在防汛应急中的履职问题，再不行就到法院起诉，把前面收集的证据和鉴定报告都带上。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：物业没有通知我挪车导致车被淹能告赢吗？
答：能。法院判过不少这样的案子，物业在暴雨来临前没及时通知业主挪车，就算暴雨属于不可抗力，物业也得为通知不到位承担责任。广州有个案子，物业凌晨两点多才打电话通知，法院判物业承担百分之二十赔偿责任。深圳这个案子也是，物业只在部分群里通知，没覆盖到全体业主，法院判赔百分之二十。
问题2：物业说暴雨是不可抗力不用赔这个理由站得住脚吗？
答：不一定。不可抗力不是说物业说了就算，得看暴雨是否真的超出正常预见范围，还得看物业有没有尽最大努力去避免损失。如果物业提前收到预警但啥也没做，或者做了但不到位，那就不能拿不可抗力当借口免责。
问题3：物业已经贴了通知在公告栏算不算尽到通知义务？
答：不算完全到位。光贴个公告不够，物业还得用电话、短信、上门这些更直接的办法通知到每个车主。特别是地下车库有风险的，物业得挨个通知，不能贴张纸就完事。深圳这个案子就是，物业只在部分微信群发通知，没覆盖到所有业主，法院认为通知效率有问题。
问题4：我的车在地库被泡了该找谁赔损失？
答：先看你的车有没有买车损险，有的话先找保险公司赔。保险公司赔完，如果是因为物业没尽到管理责任导致的，保险公司可以向物业追偿。没买保险或者保险赔不够的，直接找物业协商或者起诉，要求物业按过错比例赔偿。另外如果车库本身有设计缺陷，开发商也可能要担责。
问题5：车辆泡水后贬值损失能不能找物业赔？
答：贬值损失这一块争议比较大，实践中法院支持的不多。大多数法院只支持直接的修车费用，贬值损失一般不赔。所以起诉的时候重点放在修车费、拖车费这些直接损失上，贬值损失可以作为补充主张但别抱太大希望。
问题6：物业收了停车费是不是就得对我的车负全责？
答：不是。物业收的是车位管理费，不是车辆保管费，物业对车辆的安全承担的是合理注意和管理义务，不是保管责任。除非物业合同里明确写了是保管关系，否则物业只在没尽到管理义务的时候承担相应比例的赔偿责任，不会全额赔付。