合同没签成定金能退吗？缔约过失责任让出租人买单
编者按：
尚某交付定金后，出租人擅自将餐厅隔断为卧室，导致房屋结构重大变更。法院认定租赁合同未实际签订，出租人违反先合同义务应承担缔约过失责任，判决退还定金2100元。承租人查看房屋并交付定金，在签订租赁合同时发现房屋涉嫌违法群租，出租人应当退还定金
——尚某与朱某房屋租赁合同纠纷一案
基本案情
朱某与尚某相约看房，看房时涉案房屋结构为三室一卫，双方亦在看房时多次确认了房屋结构为三室一卫，并最多承租给三个人。确定房源后尚某通过微信提交了定金。在交房签合同时尚某从朱某拍摄的视频中发现房屋内多出一房间（暗间），现在房屋结构变成四室一卫，朱某亦表示后续会按照四室出租。尚某认为涉案房屋涉嫌违法群租，故要求朱某退还2100元定金。
裁判结果
通州法院经审理认为，尚某看房时该套房屋（包括厅卧在内）共计三个卧室，在尚某支付定金后，该套房屋餐厅被隔断为第四个卧室，该套房屋内共计四个卧室，构成租赁房屋的重大变更，现房屋租赁合同未实际签订和履行，朱某应承担缔约过失责任，尚某据此要求朱某退还定金2100元，具备事实及法律依据，本院予以支持。
一审宣判后，朱某提起上诉，二审法院维持原判。案件已生效。
典型意义
出租人在与承租人初步达成租赁意向或正式签订租赁合同后，擅自更改房屋结构，责任如何承担。一方面，《住房租赁条例》明确，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积亦应当符合当地行政机关规定的最低标准。而擅自改变房屋结构，应当符合上述规定。另一方面，达成初步租赁意向时若对房屋状态进行了确认，擅自改变房屋结构，亦属于违约行为，应当承担缔约过失责任。（来源于2025年9月24日北京市通州区人民法院召开新闻通报会上发布10个住房租赁案件典型案例）
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：缔约过失责任是什么？
答：合同订立过程中，一方违反诚实信用原则造成对方损失的，应承担赔偿责任。
问题2：合同没签成定金能退吗？
答：因一方过错导致合同未成立的，过错方应退还定金并赔偿损失。
问题3：先合同义务包括哪些？
答：如实告知房屋状况、不得擅自变更约定事项、协助办理签约手续等。
问题4：信赖利益损失怎么计算？
答：包括已支付的定金、中介费、交通费等为订立合同支出的合理费用。
问题5：租房意向书有法律效力吗？
答：具有约束力，双方应按意向书约定履行，擅自变更需承担责任。
问题6：预约合同违约怎么处理？
答：违约方应承担违约责任或缔约过失责任，赔偿对方损失。