对方违约后，这3件事房东必须马上做！否则赔偿打折扣
编者按：
面对承租方违约，出租方应立即采取三项关键行动：及时收回房屋、积极发布招租信息、保存所有减损行为的证据。未履行这些法定“减损义务”的，法院将相应扣减其可获得的违约赔偿。承租方违约解除合同并主动交付房屋的情况下，出租方应采取适当措施防止损失扩大，对于自 行扩大的损失，不应予以支持
——顾某与北京某住房租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案
基本案情
顾某与北京某住房租赁有限公司签订《资产管理服务合同》。合同履行过程中，北京某住房租赁有限公司向顾某寄送《解约通知函》，并通过告知顾某房屋密码的方式进行了房屋交付。《解约通知函》发出后，双方曾以房屋租赁合同纠纷诉至法院，另案生效判决认定北京某住房租赁有限公司解除合同行为存在违约，故判决确认双方签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除，并判决北京某住房租赁有限公司向顾某支付截至合同解除日的租金。现顾某将北京某住房租赁有限公司诉至法院，要求北京某住房租赁有限公司按照月租金两倍的标准支付违约金，并要求北京某住房租赁有限公司支付解除合同导致房屋空置造成的经济损失。
裁判结果
通州法院经审理认为，北京某住房租赁有限公司的提前解约行为，已由生效判决认定为违约，故法院酌定按照两个月的租金标准支持顾某主张的违约金，违约金即系用于弥补守约方的损失。其后因房屋空置造成的损失为自行扩大的损失，故对于顾某的该项诉讼请求，本院不予支持。
一审宣判后，各方当事人均未上诉，案件已生效。
典型意义
在对租赁案件中守约方的损失进行认定时，要明确该损失是否属于因违约行为导致的合理损失，违约金的用途系用于弥补守约方的损失，合理止损期内的损失应当支持，其后的损失为自行扩大的损失不应予以支持。
合理止损期的认定，一方面要结合合同内容、违约情形、房屋使用情况等综合予以确定；另一方面要充分考量守约方在违约行为发生后采取了适当措施防止损失扩大，若守约方未采取适当措施，对于其自行扩大的损失应当自行承担。（来源于2025年9月24日北京市通州区人民法院召开新闻通报会上发布10个住房租赁案件典型案例）
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：租客发了解约函但没搬走，房东能直接换锁收房吗？
答：不建议直接换锁，可能引发冲突。应书面催告其搬离并交房，或通过诉讼要求返还房屋，强行换锁可能被认定为侵权。
问题2：房东发布招租信息，需要保留哪些证据？
答：保留在租房平台的上架截图、朋友圈招租记录、中介委托合同、带看房记录、小区张贴的招租启事照片等。
问题3：如果租客搬走了但留了垃圾，房东清理垃圾的时间算止损期吗？
答：合理的、必要的清理时间可以计入合理止损期，但若垃圾量极少或拖延清理，超出合理时间部分不计入。
问题4：租客违约后，市场租金下降了，房东按原价挂租一直租不出去，损失谁担？
答：房东有义务根据市场情况调整租金。若坚持挂原价导致长期空置，超出合理期的损失可能被认定为自行扩大。
问题5：房东在止损期内降价出租了，降价损失能找租客赔吗？
答：可以。合理的降价损失（对比原合同租金）属于违约造成的直接损失，可要求违约方赔偿，但需证明降价是市场必需。
问题6：没有书面证据，只是口头跟中介说过要出租，法院会采信吗？
答：口头证据证明力较弱，极易引发争议。强烈建议保留书面、截图、录音等能清晰显示时间和内容的证据。