承租人欠租违约在先，出租人断电维权为何仍败诉？

邵某某诉朱某某断电催租纠纷案

  基本案情

  2021年9月，邵某某将其位于洛社镇寄庄里的房屋出租给朱某某使用，房屋用途为工业，年租金5万元。合同签订后，朱某某在该房屋内经营浴室。后由于朱某某拖欠租金未付，2022年10月，邵某某采取断电措施，此后浴室未能正常经营。后邵某某向法院起诉，要求朱某某支付拖欠的租金及逾期支付违约金。

  裁判结果

  法院认为，虽然朱某某存在拖欠租金的行为，但邵某某在明知朱某某租赁房屋系经营浴室的情况下，自2022年10月起对案涉房屋采取断电措施，该行为明显过激，存在过错，并直接导致朱某某无法正常使用案涉房屋。因此，法院仅支持邵某某关于前期拖欠租金的主张，对于2022年10月断电后至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费，不予支持。

  典型意义

  民法典第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。承租人发生拖欠租金的违约行为后，出租人应当采取合适的方式向承租人催要租金。而断水断电不仅不是正当的维权行为，相反还可能给承租人造成其他损失。因此，即便承租人违约在先，考虑到断水断电造成承租人无法正常使用案涉房屋，出租人也不能主张该期限的租金或占有使用费。（来源于无锡法院房屋租赁合同纠纷典型案例）

  撰稿单位：惠山法院