“借名买房”真实权利人如何正确维护自身权益？

  鲁法案例【2025】105

  民法典规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现实生活中，隐名登记、委托登记、代持房产登记等现象屡有发生，在不动产登记权利人与真实权利人不一致的情况下，真实权利人应当如何维权？

  案情简介

  王某名下登记有房屋一处，购房合同、住房借款合同均系其与某房地产公司、某银行签订。王某去世后，其妻隋某向青岛市即墨区人民法院提起诉讼，要求依法继承该房屋。后，王某的姐姐王某甲、姐夫毛某申请作为第三人参与本案诉讼，称毛某与某房地产公司之间存在购销合同关系，因某房地产公司欠其货款，双方协商以包括案涉房屋在内的数套商品房抵顶货款，案涉房屋实际为毛某借王某之名购房，但购买房屋的贷款、税费、装修费用等均由毛某支付，请求确认上述房屋归王某甲、毛某二人所有。

  法院审理

  法院经审理查明，第三人毛某连续多年按月按时向王某在住房借款合同中确定的还款账户转账，符合合同约定的贷款金额及还款方式。隋某称不清楚房屋的首付款、偿还房贷、契税及专项维修基金的支付以及房屋装修等事实。其关于与王某生前共同住所的陈述，与王某户籍地村庄出具的证明均能证实王某未曾在案涉房屋中居住。结合该房屋物业费、水电费等缴费收据存放于毛某处的事实，以及毛某提交的其与某房地产公司签订的购销合同、购房协议书等及证人证言，已形成完整证据链，能够证明案涉房屋的不动产登记情况与真实权利状态不符。第三人王某甲与毛某系夫妻关系，该房屋应为二人的夫妻共同财产，二人为该房屋的真实权利人。原告隋某要求继承王某名下的案涉房屋，却未能对第三人系该房屋的实际权利人提交证据加以反驳。最终，法院判决第三人王某甲、毛某为案涉房屋的所有权人，驳回原告隋某的诉讼请求。判决作出后，隋某上诉，二审法院维持原判。

  法官说法

  不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗的情况下，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实，应认定借名人为房屋实际权利人。

  法官提醒：司法实践中，“借名买房”风险极大，被借名人若将房屋抵债、出售、出租或被查封拍卖，借名人都可能面临无法将房产变更为自己名字的风险。除了以上列举的风险外，还可能发生其他不能预见的风险。因此，提醒广大群众买房时谨慎“借名”。

  来源：青岛市即墨区法院、青岛中院