未经购房者同意，开发商不得解除工程质量潜在缺陷保险合同

未经购房者同意，开发商不得解除工程质量潜在缺陷保险合同

——某保险公司诉某房地产公司财产保险合同纠纷案

  裁判要旨

  工程质量潜在缺陷保险具有利他属性，开发商售房后未经购房者同意，不得解除保险合同。

  基本案情

  某房地产公司为其开发的住宅项目向某保险公司投保住宅建筑工程质量潜在缺陷保险，保险合同约定：被保险人为建筑物所有权人，投保人解除合同需经全体被保险人书面同意。房地产公司将部分住宅出售并交付，但尚未办理产权过户手续。房地产公司支付了首期保费后，未继续支付后续保费，并向保险公司发出解除保险合同的通知。保险公司以房地产公司逾期支付保费构成违约为由，起诉房地产公司要求支付剩余保费及利息；房地产公司反诉，主张其作为投保人享有任意解除权，要求保险公司退还已付保费。

  裁判结果

  广州市中级人民法院生效判决认为，虽然案涉建筑项目仍登记在房地产公司名下，但购房者是未来的所有权人，且根据执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条、第二十九条的规定，购房者在执行程序中享有优先保护的法律地位，故保险合同约定的被保险人应包括购房者，房地产公司不享有约定解除权。房地产公司依据保险法司法解释（三）第十七条主张行使任意解除权。该司法解释针对的是人身保险的法律适用问题，并不适用本案保险类型；且该条款对利他保险的任意解除权作了限制性规定。购房者向房地产公司支付购房款，购买的是具有质量保障的房屋，购房款实际已包含了保障房屋质量的相关成本，应认定购房者已向房地产公司支付了相当于保险单现金价值的款项，即使参照上述司法解释，房地产公司也不享有法定解除权。综上，法院认定房地产公司单方解除行为无效，判决其继续支付保费并承担相应的违约责任。

  法官释法

  本案是广东省首例涉及工程质量潜在缺陷保险解除权的纠纷案件。工程质量潜在缺陷保险作为一种新型的保险制度，正逐步取代房屋维修基金制度，成为守护“安居”的坚实屏障。保险法第十五条赋予了投保人任意解除权，体现了法律对于投保人处分权的尊重，但在某些新类型保险中也应考虑被保险人的权益，对投保人的任意解除权进行一定限制。工程质量潜在缺陷保险的投保人为开发商，但最终受益人为购房者，具有显著的利他属性。若允许开发商在出售房屋后随意解除该类保险，势必影响购房者的权益，也无法对工程质量起到监督保障作用。因此，各地针对此类保险的实施意见一般会对投保人的解除权作一定限制，例如《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》第十三条规定“不得随意解除保险合同”。本案正确把握住宅工程质量潜在缺陷保险具有利他性的本质特征和制度价值，平衡了开发商、购房者、保险公司等各方利益，对保障建筑物质量安全和解决业主维权难题具有重要意义。（承办法官：广州市中级人民法院法官周鸿明）（来源于2025年6月30日广东高院发布2024年度商事金融十大案例）