出租房主体结构老化脱落，房东拒修被法院判决全额退押金
编者按：
老旧房屋出租后主体结构脱落，房东以日常维修租客自理为由拒修不能成立。主体结构安全属于房东法定义务，不因日常维修约定而免除。房东拒修致房屋无法居住构成违约，需退还押金并赔偿租客自行维修的费用及损失。别墅天花板突然脱落，房东拒绝维修、租客拒绝交租！法院判了
别墅天花板脱落，房东拒绝维修双方协商无果闹上法庭
2021年7月，陈某将自有别墅出租给郑某，双方签订《房屋租用协议》，约定租期3年，房屋限于郑某家庭生活或工作使用，按月支付租金，押二付一；同时约定水电、门窗等日常维修由郑某自行负责。
2023年6月，别墅一楼茶室天花板石块突然大面积脱落，存在严重安全隐患。郑某第一时间告知陈某，要求对房屋进行修缮，却遭到陈某拒绝。无奈之下，郑某自行委托施工团队完成维修，并以房屋存在安全隐患、房东拒不履行维修义务为由，暂缓缴纳后续租金。
陈某认为郑某拖欠租金违约，随即通知郑某单方解除租赁合同，要求郑某腾退房屋、结清欠款并承担违约责任。郑某否认自身违约，双方协商无果，陈某遂诉至法院。郑某提起反诉，要求陈某退还租房押金、承担房屋维修费，并减免无法正常使用房屋期间的租金。
法院判决
房东应全额退还租客租赁押金
本案为房屋租赁合同纠纷。法院经审理认为，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。出租人不仅要交付房屋，更负有保障房屋主体结构安全、维持房屋适租使用的法定义务。合同中约定的租客自理维修范围，仅适用于日常小件损耗维修，并不包含房屋老化、主体结构脱落等重大问题。
同时，房屋天花板脱落系楼龄久远、自身质量老化导致，并非租客使用不当造成。房东陈某拒绝履行法定维修义务，房屋已无法保障安全居住，构成违约。租客郑某此时暂停支付涉案房屋租金并无不当，其迟延支付部分房屋租金不构成违约，陈某无权单方没收押金、追究租客违约责任。
综上，法院判决双方租赁合同解除，案涉房屋因维修无法正常使用时段，对应租金予以减免；郑某需支付剩余租期租金，以及合同解除后实际占用房屋产生的占有使用费。陈某应当全额退还郑某租赁押金，并承担郑某垫付的房屋维修费用以及天花板脱落造成的物品损失。该判决已生效。
案件说法
房屋租赁合同中，保障房屋安全适租是出租人的法定义务，是租赁关系合法存续的核心前提。承租人发现房屋存在安全问题，影响正常使用的，有权要求出租人维修、减免租金或延长租期等。但不建议直接以欠付租金方式与出租人对抗，避免因逾期交租超出合理范畴，产生违约风险。
出租人在出租房屋前，应查验房屋安全状况，老旧房屋需定期检修；租赁期间应持续保障房屋符合居住用途，发现主体结构、安全隐患等问题需及时维修时，不得推诿责任。承租人签订合同前，应仔细阅读维修、解约等关键条款；入住后发现安全隐患的，需第一时间留存证据并书面告知出租人；出租人拒不处理的，可自行维修并保留票据，依法主张抵扣租金或索赔。租赁双方应恪守诚信，依约履行租赁合同，遇到矛盾纠纷应友好协商，共同维护和谐稳定的租赁关系。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
来源：深圳市中级人民法院、南山区法院
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
很多房东误以为合同写了维修自理就万事大吉，但法律上，房屋主体结构安全是房东的底线义务。老旧房屋出租务必定期安检，一旦出现大问题，租客有权自行维修并索赔。租客维权要讲究策略，先留证、再催告、后维修，每一步都要有书面或电子证据支撑。遇到房东起诉欠租，不要慌张，合法抗辩并提起反诉，法院会依法保护守约方的权益。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
排除自身过错
确认房屋损坏是否因自己使用不当或人为破坏引起。若属于自然老化或质量问题，明确责任在房东，坚定维权信心，不轻易被房东推诿所误导。
留存现场证据
对脱落的天花板、受损物品及整体房屋状况进行多角度拍照和录像。若有监控录像也需妥善保存，必要时可请物业或邻居到场见证并出具说明。
报备物业社区
将房屋安全隐患情况向小区物业或社区居委会报备，请求他们出面协调处理。物业的维修记录和协调意见可作为房东知晓隐患及拒不配合的有力旁证。
正式催告维修
起草房屋维修催告函，详细列明损坏情况及安全隐患，要求房东在限定期限内维修。通过邮政特快专递寄送并注明内件品名，保留回执单作为送达证据。
主张抵扣索赔
在房东拒绝维修后，自行找人维修并支付费用。将维修费用清单及发票复印件发送给房东，明确要求其承担该笔费用，或声明将在下期租金中予以抵扣。
准备应诉反诉
若房东以欠租为由起诉，积极应诉答辩。同时准备反诉状及相关证据材料，诉求确认自己暂缓交租合法，要求房东退还押金并承担维修和物品损失费用。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：出租房主体结构脱落谁担责？
答：出租房天花板等主体结构因老化脱落，非租客使用不当造成，维修责任和赔偿责任均由房东承担。房东不能以合同约定日常维修自理来推卸主体结构安全的法定义务。
问题2：房东的法定维修义务包括什么？
答：房东的法定维修义务包括交付符合约定用途的房屋，并在租赁期间保持房屋符合居住用途，特别是保障房屋主体结构安全，及时修复影响安全居住的重大隐患。
问题3：租客自行维修后如何追偿费用？
答：租客在房东拒绝维修后自行维修的，应保存好维修合同、发票和付款记录。通过协商或诉讼途径，要求房东承担维修费用。若房东拒不支付，可凭票据在应付租金中予以抵扣。
问题4：老旧房屋出租有哪些法律风险？
答：老旧房屋容易出现管线老化、结构松动等问题，出租后若发生脱落伤人或损物，房东需承担赔偿责任。房东未定期检修导致房屋不适宜居住的，租客有权解约并索赔。
问题5：房屋安全鉴定怎么做去哪里做？
答：当房屋损坏原因不明或双方有争议时，可委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构进行鉴定。通过住建部门官网查询正规机构，由其出具的专业鉴定报告可作为法院判决依据。
问题6：租客遇到安全隐患怎么留证？
答：租客发现天花板脱落等隐患后，应立即对现场拍照录像，记录损坏范围和受损物品。同时保留向房东报修的微信聊天记录、通话录音等，形成完整的证据链以备维权。