民法典跳单条款如何适用，房产中介维权边界在哪里

同时委托两家中介机构寻找房源，海口一女子买房后被一家中介公司起诉索赔，法院认定属正常市场交易行为不构成“跳单”

　　　海口的刘女士购房时“货比三家”，先联系一家中介公司看了一套房，后又通过其他中介公司购买了该房。第一家中介公司认为刘女士的交易行为属于“跳单”，将其起诉到法院，要求支付成交价1.5%的代理服务费6.3万元。海口市琼山区人民法院认为，此类情况属于合理的市场选择，不构成“跳单”。不过，第一家中介公司因付出了一定的人力、时间成本，法院酌情判决刘女士向第一家中介公司支出必要费用2000元。

　　案情：中介认为客户“跳单”索赔代理服务费

　　2025年3月，海口市民刘女士通过网络平台，联系到海口某房产公司员工刘某，表达购房意向。随后，刘某多次为刘女士筛选房源并安排实地看房。

　　当月12日，刘某从公司房源库中，筛选出业主郭某名下位于普某假期9号楼的房产，该房源此前曾挂牌出售后下架。经刘某沟通后，郭某重新确认出售意向，报价420万元。当晚，刘某陪同刘女士实地察看该房产，并就价格与业主沟通，向刘女士转达420万元为最低成交价，双方当晚多次沟通房源细节。次日，海口某房产公司首次在购房平台发布该房源信息，挂牌价450万元。

　　然而，仅隔一天，郭某便告知刘某，刘女士已与其签订购房合同，交易已完成。

　　海口某房产公司得知后认为，公司员工刘某独家开发并带看房源、洽谈价格，已完成核心中介服务，刘女士却故意绕开该公司，通过其他中介公司成交，属于典型“跳单”行为，遂将刘女士诉至海口市琼山区人民法院，要求支付成交价1.5%的代理服务费共计6.3万元。

　　庭审中，双方各执一词。海口某房产公司主张，依据民法典规定，委托人利用中介提供的交易机会绕开中介签约，应支付报酬，刘女士的行为符合“跳单”要件，理应全额付费。刘女士则辩称，双方未签订书面中介合同，未约定服务费用，未形成合法中介关系；案涉房源并非海口某房产公司独家代理，自己有权通过其他中介获取房源信息；最终通过长期合作的另一家中介成交，已支付4.2万元中介费，不存在“跳单”恶意，无需向其付费。

　　判决：属正常市场交易行为，不构成“跳单”

　　琼山法院经审理认为，虽然海口某房产公司称案涉房源在2022年2月份下架取消销售，基于刘某的联系后又于2025年3月13日重新挂网销售，但既然2022年2月份案涉房源已经挂网销售，其他中介公司亦有可能获得案涉房源的信息。重新挂网销售的行为系原告公司的行为，不能当然及于其他中介公司。

　　因案涉房源并非独家代理，刘女士亦可从其他中介机构获知同一房源信息、交易机会等。刘女士从两家中介公司中选择其认为服务好的中介公司，属于正常市场交易行为，并不构成“跳单”。在市场经济条件下，应鼓励公平竞争和择优选择，刘女士选择其他中介机构完成案涉房产交易，并未存在利用该公司提供的交易机会或者媒介服务而绕开中介人直接订立合同的情形。因此，该公司主张刘女士按成交价的1.5%支付中介费，于法无据，不予支持。但考虑到海口某房产公司确实为被告提供了带看及咨询等服务，付出了相应的劳务，法院酌情认定刘女士应向海口某房产公司支付必要费用2000元，主张超过部分，法院不予支持。

　　最终，法院判决，刘女士向海口某房产公司支付必要费用2000元。

　　律师说法：中介机构提供服务时应与委托人签订协议

　　“跳单”行为应该如何认定？海南终确律师事务所律师李娇萍介绍说，房产交易中认定是否构成“跳单”，关键在于委托人在接受中介人的服务后，是否利用中介人提供的交易机会或者媒介服务达成最终交易。并非只要中介带看过房、联系双方洽谈或传递价格信息、在约谈中斡旋等，就属于应该支付中介报酬的情形。该案中，房源非独家，该房源此前已公开挂网出售，并非原告中介独家代理，其他中介可合法获取同一房源信息。刘女士通过公开渠道和另一家中介获取房源并成交，未依赖原告中介的专属信息或议价结果，属于正常的“货比三家”，择优选择服务更优的中介并支付了合理中介费，无逃避佣金的主观恶意。

　　未促成交易，中介费怎么算？李娇萍表示，根据民法典规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

　　遭遇“跳单”，中介机构如何维权？李娇萍表示，实践中确实存在买卖双方利用中介提供的交易机会或服务，但不愿意支出高额的中介费而绕开中介直接订立合同的情形。作为中介机构，在提供中介服务时，应当与委托人就中介服务事项签订协议或书面材料，对服务内容、收费标准、违约责任等予以明确，避免产生纠纷后无据可依。

　　来源：法治时报