卖家以出售时不知道案涉房屋为凶宅抗辩免责可以吗？

龙某;安某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  案由：房屋买卖合同纠纷

四川省巴中市巴州区人民法院

民 事 判 决 书

  （2025）川1902民初3837号

  原告：龙某。

  被告：安某。

  原告龙某与被告安某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙某及委托诉讼代理人邓某、周某，被告安某的委托诉讼代理人陈某到庭参与诉讼。本案现已审理终结。

  原告龙某向本院提出诉讼请求：1.请求被告退还因其故意隐瞒房屋内发生重大刑事恶性亡人案件导致原告支付高于同期同区位购房款人民币210000元；2.请求被告赔偿精神损失费人民币30000元；3.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月1日，原、被告在巴中某房地产经纪有限公司签订了房屋买卖（居间）合同。被告将巴中市巴州区出卖给原告，房屋成交价420000元人民币，房屋佣金、过户费、贷款（公积金）服务费加税费（个税、契税）由原告共计付款25000元，原告合计花费445000元。2024年12月9日，因本小区预协商安装电梯，同住该单元楼邻居询问原告是否在房屋居住，让原告感觉奇怪，后在原告参加第二次加装电梯商议会议时，在会前原告向参与的老住户打听所购房屋有什么事情发生过，一些住户说刚买不久不知道，也有极少住户说你自己问安某，他们不知道。2024年12月15日，原告经多次恳请邻居打听了解房源情况，得知302首任房主张某甲（音）大约在1995年10月，因凶杀被人用钉锤挖去双眼后被裹尸反锁在现原告购买的房屋厕所浴缸内近二十多天之后因散发臭气才被邻居发现报警。同日原告找到中介溯源房产信息，被告以时间太久不知道发生过什么事情为由拒绝协商问题，之后原告给当时收定金10000元的吴某（被告姐夫）打电话，确认了首任房主因凶杀在原告房屋多日后才被发现，并在电话中确认被告在购买房屋后知晓了该事件。2024年12月17日，原告再次溯源房产信息，通过电话了解现任茶坝镇冉家梁书记证实张某甲（音）约30年前因他杀死于他巴中城内房间厕所里面。根据以上情况，充分证实被告在购买该房屋后明知该房屋发生过非正常死亡的恶性刑事案件，却在房屋交易中未能如实告知原告，造成原告在不知情的情况下签订了正常的房屋购买合同，原告深感被欺诈。同时上述事实也让原告承担了超出普通公众的心理承受能力，并且严重影响了房屋再次出售的市场价值。根据其网络公开杭州保姆纵火案房源成交价贬损超过正常房价50%；杭州上城区的一套建筑面积83.09米特殊法拍房在阿里资产司法公开拍卖网上成交贬损超过正常房价20%等案例，这些经典案例跟原告所购买房屋情况大体相当。被告的隐瞒行为给原告带来了精神伤害，严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。

  被告安某辩称，一、答辩人对案涉房屋是否为“凶宅”始终不知情，不存在故意隐瞒行为。首先购房时不知情。答辩人于1999年通过胞兄经办购买案涉房屋，购房时未告知案涉房屋内曾发生过非正常死亡事件。其次售房时未参与经办。2017年出售案涉房屋时，答辩人委托姐夫吴某办理交易事宜，答辩人未直接参与与原告的协商过程。最后原告证据存在重大缺陷。二、案涉房屋交易价格公平合理，原告主张“高价购房”无依据。首先交易符合市场价，2017年案涉房屋成交价42万元系双方在中介公司的介入下自愿协商的结果。其次原告所举类比案例不具有参考性。三、原告主张精神损失赔偿没有法律依据。精神损害赔偿适用于人格权受侵害的情形，房屋买卖属合同法律关系，原告未能证明答辩人行为构成侵权，亦未提交医疗机构证明其因房屋历史产生严重精神损害。综上，望贵院判决驳回原告全部诉讼请求并承担本案全部诉讼费用。

  当事人围绕诉讼请求均依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：

  一、1996年12月20日，位于巴中市巴州区的房屋卫生间发生非正常死亡事件，死亡人为张某甲。

  二、1999年2月26日，被告安某（甲方）与张某乙（张某甲之子、卖方）、夏某夫妇（卖方）签订《买卖房屋协议书》，载明：乙方自愿将位于巴中镇新市街住宅一套，建筑面积122.32平方米卖给甲方，卖后该宅的产权永远属甲方所有。甲方根据乙方房屋的结构、地处位置，房价为每平方米250元，总价为叁万零伍佰捌拾元整，乙方表示同意，房款由甲方在1999年3月1日前一次性付清。后该房屋产权变更登记为被告安某。

  三、原告龙某与案外人何某系夫妻关系。

  四、2017年9月11日，被告安某（甲方、卖方）与原告龙某及案外人何某（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落在巴州镇新市街的房地产（房屋建筑面积122.32平方米，土地使用面积15.22平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币伍拾万元，乙方于2017年9月12日前分两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2017年9月11日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起，1日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约的一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。

  后，被告安某（甲方、卖方）与原告龙某及案外人何某（乙方、买方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定安某将位于巴州区房屋（建筑面积为122.32平方米）出售给龙某、何某。交易价格及费用支付：甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币肆拾贰万元（小写：420000元）。该房屋权属变更时所发生的相关税、费由乙方承担。（税、费标准以权属变更当日国家政策规定标准缴纳）。甲、乙、丙三方签订本合同当日，乙方须向丙方交纳中介服务费：肆仟贰佰元（小写4200元）......其他约定事项：1.卖方承诺本产权无纠纷、无抵押；2.卖方、买方约定此房满壹年租金出售（2017年8月22日到2018年8月21日租用），这一年租金由卖方收，直接从首付款扣除，2017年9月11日付，卖方首付款97000元（玖万柒仟元整）。安某、龙某、何某分别在甲方、乙方处签字捺印，巴中某有限公司在房地产经纪人加盖“巴中某有限公司合同专用章”。

  五、原告购买案涉房屋房款支付情况：

  （一）2017年9月4日，案外人吴某向原告龙某出具《收条》，载明：收条，今收到龙某购买巴州镇新市街定金10000元（壹万元人民币）。

  （二）2017年9月12日，被告安某向原告龙某出具《收条》，载明：收条，今收到龙某购买新市街房屋首付款人民币￥86000.00元（捌万陆仟元整），另下欠首付款￥11000.00元（壹万壹仟元整）于2017年9月12日付。

  （三）2017年10月25日，龙某向安某通过四川农信转账290000元；

  后原告认为案涉房屋发生凶案，属于重大瑕疵，要求被告返还超出市场价值的210000元，被告表示对凶杀案件不知情，双方遂酿成纠纷，原告诉至法院，提出前述诉请。

  审理中，被告表示证人吴某系其姐夫。

  原、被告均表示原告已将案涉房款420000元全部支付完毕。被告表示案涉房屋价款符合当时市场交易价值。

  2025年7月2日，本院依职权向巴中市公安局巴州区分局核实案涉房屋张某甲死亡事件相关情况，经查阅，案涉房屋卫生间确有发生张某甲非正常死亡事件。原被告对本院作出的阅卷笔录均无异议。

  另案外人何某表示，本案由原告主张房屋的相关诉讼权益。

  上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，《房地产买卖契约》《房屋买卖（居间）合同》《买卖房屋协议书》《收条》、通话录音、视频录像等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。

  本院认为，原、被告签订《房地产买卖契约》，支付购房款、办理产权变更登记等相关事实均发生在民法典施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行之前的相关法律规定。

  首先，关于案涉房屋是否系“凶宅”的认定问题。“凶宅”并非法律概念，其判断应符合公序良俗，应以社会公众一般认知和评价为标准，死亡地点需发生在独立、封闭、专有的房屋主体结构内。具体到本案，经庭审查明，案涉房屋发生非正常死亡事件，发生地点为屋内厕所，对以居家使用为目的的购房者而言，明显符合社会大众在日常生活中对于“凶宅”的判断和认知评价标准。故本院认为案涉房屋为“凶宅”。

  其次，关于原告主张被告返还超出房屋价值210000元是否符合法律规定的问题。基于我国传统文化和普遍社会心理，择吉而居，属于人民群众正当追求美好生活的愿望，法律和社会应当对善良风俗给予尊重和维护。虽非正常死亡事件不构成购买者对房屋本身进行物质性使用的障碍，但客观上会影响其居住使用的心理，这种心理感受虽然属于主观体验，在房屋再次交易过程中亦会导致购房者对房屋的评价和价值认可度降低，从而限制了房屋所有权人对房屋的收益及处分权，使房屋的使用、交易价值贬损，进而影响房屋的市场价值。

  案涉房屋系“凶宅”，从原告提起本案诉讼的情况来分析，如果在全面知晓房屋的相关信息后，其亦不会作出购买案涉房屋的决定，即便双方已经按照合同约定履行完毕各自的义务，但已经明显违背了原告购买房屋的合同初衷，该事件也明显引发了原告居住使用的心理不适和负面情绪，无论被告在出售房屋时是否知情，是否向原告披露非正常死亡事件，都不影响该房屋贬值损失客观事实的存在，根据双方合同内容显示，被告以3万余元购得案涉房屋，以42万元出售给原告，取得了相应利益，而该非正常死亡事件客观上会导致该房屋贬值，原告为此遭受损失，故被告应当向原告返还部分房款予以补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”之规定，参考当时房屋市场价值、房屋实际情况等因素，酌定被告向原告返还120000元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。

  最后，关于原告主张被告赔偿精神损失费30000元的问题。因本案的争议对象为房屋，不符合《中华人民共和国侵权责任法》关于侵害权益的对象主体。同时，原告的实际损失为案涉房屋因非正常死亡事件而产生的贬损价值，被告已进行部分房屋价值的返还，对原告的损失进行了补偿，故其该项诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

  关于诉讼费的承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，案件受理费应由败诉方负担，即本案的案件受理费应由原、被告在各自范围内负担。

  人无信则不立，事无信则不成。诚实信用原则是民事活动的基本原则，也是社会主义核心价值观的重要组成部分。社会主义核心价值观中的“诚信”，要求民事主体在民事活动中秉持诚实，恪守承诺。在合同关系中，双方当事人基于信任订立合同，在行使权利、履行义务时则需讲真话、守信用、不欺诈、不隐瞒，以善意的方式行使权利和履行义务，这既是法律的要求，也是社会道德的基本准则，更是维护市场秩序，构建诚信社会的重要基础。

  综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十七条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

  一、被告安某在本判决生效之日起十日内向原告龙某返还购房款120000元；

  二、驳回原告龙某的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费4900元，由原告龙某负担2200元，由被告安某负担2700元。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院；也可在判决书送达之日起十五日内，向四川省巴中市中级人民法院在线提交上诉状。

  本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  二〇二五年七月二十四日