物业公司以欠费为由禁用门禁卡合法吗？业主该如何维权？

物业公司可否以欠付物业费为由禁用业主门禁卡

　　近些年来，随着住宅小区物业管理意识的加强，很多住宅小区都为业主配置了门禁卡，用于进出小区、住宅单元楼门甚至指定的电梯楼层，以保障小区业主安全及维护小区日常秩序。门禁卡在发放业主使用前，由物业公司的技术人员或者对外委托的专业人员设置，确定可使用区域及权限。但实践中，有很多物业公司在门禁卡上“做文章”，将门禁卡的放发、权限设置等作为手段，若发生业主欠缴物业费的情况时，就禁用其门禁卡，导致业主无法进入小区、单元门，甚至无法乘坐电梯到达所住楼层，给业主带来极大不便。那么，就提出一个实际问题，物业公司可否因业主欠付物业费就禁用其门禁卡？

　　一、以欠付物业费为由禁用业主门禁卡违反法律明文规定

　　1.违反民法典物权编的相关规定。根据民法典第二百七十一条、第二百七十二条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。通常来说，占有是指对于财产拥有实际管理或控制的权利，这是所有权人对其财产的最基本权利，也是所有权人对外直接行使所有权的表现。使用是指对财产的运用，发挥财产的使用价值。收益是指通过对财产的占有、使用等方式取得经济收益。处分指的是财产所有人对其财产在事实上或法律上的最终处置。

　　可见，物业公司以业主未交物业费或者物业费预存不足为由不发放门禁卡以及禁用门禁卡的行为违反前述规定。物业公司的行为直接限制了业主的所有权和使用权，侵犯了业主对建筑物专有部分即自己所购买房屋进行占有、使用、收益、处分的权利，直接导致业主进不去家门，也影响业主使用小区内相应的共有部分。而且，欠付物业费属于物业服务合同纠纷，而限制或者禁止使用门禁卡违反前述规定，不能将物业费的交纳作为业主行使对其房屋的占有、使用、收益、处分等所有权权能的前提。

　　2.违反民法典合同编关于物业服务合同的相关规定。物业服务合同是民法典合同编中规定的一种典型有名合同。民法典第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”那么，禁用门禁卡是否包含在“等”内，与不得停止供电、供水、供热、供燃气属于同种性质呢？

　　笔者认为，应当包括。电、水、热、燃气通常架设在建筑物封闭空间，而门禁卡直接关系到建筑物外部空间共有部分的使用，均影响业主正常占有、使用其房屋，门禁卡禁用导致业主本质上正常居住房屋的目的不能实现，更有甚者可能会给业主带来财产损失和人身损害。倘若业主家中遇到紧急情况，正巧物业费到期未交，在这种危急的情况下，再去物业交费开通门禁卡权限，很可能延误最佳抢险抢救时机。可见，物业公司这种直接采取禁用门禁卡“强制措施”的行为实质上放大了其催款的权利。物业公司属于企业性质，只能依据物业服务合同约定的权限提供服务管理，即使双方达成的物业服务合同约定“在业主不交费的情况下，可以采取停止供电、供水、供热、供燃气、禁用门禁卡等措施”，该约定直接违反前述规定，应属无效。对于业主欠付物业费的情况，物业公司应通过法律途径解决，不可径行阻拦业主“回家”。

　　3.违反《物业管理条例》的相关规定。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。也就是说，当业主违反合同约定时，物业公司可以通过法律途径解决，并不存在救济不能的情况。目前，立案登记制已实行多年，互联网立案也十分便捷，方便当事人依法主张诉求，物业公司在可以合法维权的条件下，不能擅自采用禁用门禁卡等手段催交物业费，侵犯业主合法权益。

　　二、因欠付物业费禁用业主门禁卡纠纷的应对思路

　　对物业公司来说，面对物业纠纷高发的实际情况，物业公司作为从事物业服务管理活动的专门企业，首先应当做好调查研究，分析研究自身服务管理工作方面存在的问题，从矛盾纠纷发生的源头上寻找原因。其次，应当将持续提升服务质量作为工作重心，在住宅小区环境卫生、安全管理、建筑物维护等各方面尽职尽责，及时解决业主遇到的生活不便，及时排除安全隐患，妥善管理维护小区公共设施设备等。第三，对于业主逾期不交纳物业费等原因引发的纠纷，物业公司应主动联系业主，通过积极沟通，了解纠纷发生的具体原因并积极化解，以节省各类成本，促进社区环境和谐文明。最后，对于无法通过非诉方式解决的问题，比如涉及欠付物业费的纠纷，可考虑起诉主张权利。对于这类纠纷，物业公司应当积极做好法务工作，谨慎起草物业服务合同，注意合理设定违约责任条款，便于在诉讼中依法主张权利。

　　对业主来说，住宅小区业主购买或者租赁住宅小区房屋，就对该房屋享有所有权或使用权。民法典第二百三十三条的规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。据此，若出现因欠物业费，物业公司限制业主或者租户使用门禁卡权限的情况，业主或者租户可以尝试通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决纠纷。其中，当其行使对该房屋的所有权或者使用权受到占有以外的方式妨害时，可以请求妨害人排除妨害，使自己的权利恢复到圆满状态，并且排除妨害的费用应当由非法妨害人负担。此外，物业公司的行为也可能直接违反物业服务合同的约定，比如合同约定违反民法典第九百四十四条的规定，构成违法催交物业费，业主可起诉主张物业公司违约，要求其承担相应违约责任，并依法履行合同义务。

　　来源：人民法院报、山东高法

　　作者：卢淑慧 李双双  山东大学  莒县人民法院