深圳小产权房幸运碰上征地拆迁，以什么为标准确定征收补偿对象？

某A、深圳市罗湖区住房保障事务中心二审行政判决书

  审理法院：广东省深圳市中级人民法院

  案号：(2020)粤03行终1491号   

  案由：行政>行政行为>行政协议

  上诉人（原审原告）某A。

  被上诉人（原审被告）深圳市罗湖区住房保障事务中心。

  原审第三人某B。

  上诉人某A因与被上诉人深圳市罗湖区住房保障事务中心（简称罗湖住房保障中心）、原审第三人某B房屋补偿协议一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2020）粤0308行初514号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

  原审法院经审理查明，罗湖“二线插花地”是广东省明确的“斜坡类地质灾害高易发区”。经专业机构对地质灾害、消防安全隐患、基础设施配套综合评估，中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司《深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目地质灾害危险性评估报告》结论为：罗湖“二线插花地”木棉岭片区地质灾害危险性大区面积13.99万平方米，玉龙片区地质灾害危险性大区面积14.05万平方米，布心片区地质灾害危险性大区面积12.35万平方米。根据清大安质消防安全管理质量评价（北京）中心《木棉岭、布心、玉龙片区火灾风险现状评估报告》和深圳市规划国土发展研究中心《罗湖“二线插花地”棚户区改造公共基础设施评估报告》，三个改造片区消防安全隐患均为高危等级，学校、医疗、市政管网等基础设施和公共服务设施配置严重不足。经综合评估，罗湖“二线插花地”具有重大城市公共安全隐患，难以通过整改消除或改善。2016年，罗湖“二线插花地”棚户区改造项目被列为“深圳市2016年度重大项目”，属于全市重点工程。涉案房产属于未经产权登记的历史遗留违法建筑，建筑面积115平方米，位于上述玉龙片区。罗湖住房保障中心在实施罗湖“二线插花地”棚户区改造项目核查当事人（权利人）过程中，某B于2016年4月29日填写《权利人（当事人）信息》，于2016年9月7日填写《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目当事人（权利人）信息核查表》，申报自己为涉案房产当事人（权利人），并向罗湖住房保障中心提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《联合购房协议书》《租房协议》及营业执照以证明其系涉案房产实际占有使用人。在进行两次核查及收到某B提交的上述材料后，罗湖住房保障中心于2016年11月1日在报纸上发布《关于对深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造房屋及当事人信息进行公示的通告》，该通告显示在项目现场出入口公告栏、ＬＥＤ大屏，罗湖棚改片区指挥部公告栏，罗湖区电子政务网等官方网站,对于对搬迁补偿安置对象进行公示，公示内容包括房屋编码、当事人姓名，身份证号码（隐藏中间8位）、当事人身份（原村民、非原村民或企事业单位）、房屋详细地址和片区房屋位置图，并告知异议人提出异议的途径及需要提交的材料。公示期间，某A并未提出异议，某B于2017年1月21日将房屋清空后移交。罗湖住房保障中心于2017年3月13日就涉案房产以某B为被补偿安置对象与其签订涉案补偿协议。另查明，2012年6月13日，某A儿子杨某带人到涉案房产处撬门，某B家人报警后，深圳市公安局清水河派出所（以下简称清水河派出所）出警对该事项进行调查并制作了询问笔录：1.某B某B询问笔录显示,某B称其通过当时女友父亲何某通过以房抵债的方式购买了涉案房产，故即使与女友分手后其也一直居住在涉案房产。《联合购房协议书》是涉案房产所在楼宇一、三、四、五层当时的房主签的，目的是房东之间互相认可，确认每层房屋的产权。2.何某的询问笔录显示，其及某B当时有借钱给某A，但并未涉及买房问题。3.某A的询问笔录显示，房子是借给何某居住的，因为房子未装修让何某出了7万元的装修款也没要租金，因为家里的事宜期间也一直未找某B要回房子。4.周某的询问笔录显示，我和某A是同事，当时我们5人合伙购买了涉案房产所在楼宇，某A购买了第二层；2000时该栋楼建好了需要装修了，我找某A交装修费时，某A说去找某B收钱，说“这房给他了”；至于是指给他住还是房子卖给他不清楚；去年全市搞违章建筑登记，因为某B就住在涉案房产，我就叫他一起到街道办理违章建筑登记。4.涉案楼宇101房住户吴某的询问笔录显示，《联合购房协议书》是2009年11月份，街道办进行历史遗留违法建筑普查时，由当时居住在涉案楼宇的住户自己编写的，为了应付街道办普查登记使用的；我亲眼看到是周某打印好拿过来给其他住户签的。清水河派出所经过调查，认为双方属于民事纠纷，经组织调解未果后，告知双方就民事争议向人民法院提起民事诉讼。某A向原审法院提交的民事裁定书、投诉报告及回复等证据显示：某A于2019年7月份就涉案房产财产损害赔偿纠纷以某B为罗湖住房保障中心提起民事诉讼，被法院以涉案房产为历史遗留违法建筑在行政主管部门对该违法建筑处理之前的财产损害赔偿纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，裁定驳回某A起诉；在诉讼期间，某A申请法院调取了涉案补偿协议。某A于2019年9月6日向罗湖住房保障中心投诉某B骗取涉案房产的补偿安置。某A庭审中自称因咨询律师得知就涉案房产的纠纷人民法院不予受理，故在2012年清水河派出所调查之后至罗湖住房保障中心与某B订立补偿安置协议期间并未提起民事诉讼；但某A庭后提交材料显示其于2012年底提出过诉讼，但因未交费法院按撤诉处理。再查明，某A申请证人周某出庭作证拟证明某A于1994年出资21万元购买涉案房产，2000年左右该房屋出借给某B居住及2009年街道办进行历史遗留违法建筑核查时核查的《联合购房协议书》不是真实的购房协议。某B主张证人出庭证言与2012年在清水河派出所询问笔录中陈述不一致的，应以询问笔录中陈述为准。又查明，某B为证明其系涉案房产的权利人，向原审法院提交了四张收款收据：2001年2月21日及8月11日的两张购房款收据，共计7万元；2002年3月19日的该楼宇公共设施费用收据1200元；2001年3月29日的门窗款项3895元。某A对上述收款收据的真实性予以认可，但关联性不予认可。

  原审法院认为，本案为行政协议纠纷。涉案房产为历史遗留违法建筑，未办理产权登记，不存在公示的产权人，而罗湖住房保障中心本身并亦非违法建筑的产权确认机关。故综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、某A的起诉是否超过起诉期限；二、罗湖住房保障中心将某B作为补偿安置对象签订涉案补偿协议依据是否充分。关于焦点一。某A主张其系通过法院调取证据才获知涉案补偿协议，罗湖住房保障中心及某B并未举证证明某A在此之前已经知晓涉案补偿协议，故罗湖住房保障中心主张某A提起本案诉讼超过起诉期限证据不足，原审法院不予支持。关于焦点二。《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）第三条中规定“市政府应当对全市违法建筑进行全面普查，建立违法建筑台账和数据库，逐项列明建设当事人或者管理人、区位坐标、用地属性、建筑面积、建设时间、类别和用途等内容。违法建筑普查工作应当在本决定实施之日起一年内完成。”第四条规定“违法建筑建设当事人或者管理人应当在本决定实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报。逾期不申报的，由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告三个月；公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收。”第十二条第一款规定“对违法建筑拆迁的补偿和补贴，应当遵循尊重历史、公平合理、区别对待的原则，适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益，体现向守法合规者倾斜的精神”。从上述规定可以看出，对违法建筑的拆迁补偿或补贴需要违法建筑的建设当事人或管理人主动申报并通过核查。本案中，某B早在2009年即与涉案房产所在楼宇其他房屋的管理人一起向街道办申报历史遗留违法建筑普查登记，并通过了罗湖住房保障中心的两次核查且实际向罗湖住房保障中心移交的涉案房产，罗湖住房保障中心据此认定某B系涉案房产管理人并将其作为补偿安置对象订立补偿协议依据充分，原审法院予以支持。某A既未就涉案房产于《决定》实施之日起六个月内向涉案房产所在街道办事处申报，也未对罗湖住房保障中心核查后作出的公示提出异议；而且从各方陈述及证据来看，某A既非涉案房产的建设当事人，也无证据显示其系涉案房产的管理人，故某A要求罗湖住房保障中心将其作为补偿安置对象并撤销罗湖住房保障中心与某B签订的补偿协议没有事实依据，对某A的该项主张原审法院不予支持。综上，罗湖住房保障中心将某B作为补偿安置对象签订补偿协议，认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，某A的请求撤销及罗湖住房保障中心与其签订补偿协议没有依据，原审法院不予支持。综上，原审法院判决驳回某A的诉讼请求。

  某A不服，上诉至本院，认为涉案房产系某A购买的职工福利房，并未转让给某B，有权获得拆迁补偿。某B冒充涉案房产的权利人骗取政府拆迁补偿。罗湖住房保障中心与某B签订的《补偿协议》错误，应当撤销。综上，某A请求撤销原审判决，改判撤销罗湖住房保障中心与某B签订的《补偿协议》，判令罗湖住房保障中心与某A签订《补偿协议》，确定补偿的产权调换房屋建筑面积122.28平方米，同时支付安置补偿款509806.34元。

  罗湖住房保障中心答辩称，罗湖住房保障中心与某A签订补偿协议具有充分依据，不存在可撤销的情形。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回某A的上诉，维持原判。

  某B答辩称，涉案房屋是某B一人出资购买，某B从开发商交房之日起一直实际居住，其中直至房屋被拆，涉案房屋的拆迁款应当全部归某B所有。某B在本案一审期间以及相关民事案件的一审及二审审理期间的诉求及证据都是一致的，合理的，不存在作假。本案的实质是某A当年不愿购买涉案房产，为借钱方便，提出由某B购买房产，并在其后一段时间内发现涉案房屋作为违法建筑，有被强拆的风险完全不值钱。因此，某A当时根本不愿持有该房产。直到深圳市房价大涨，甚至涉案房屋有可能因历史遗留问题登记而可能涨价的时候，某A又开始反悔。本案某A在民事案件及行政案件中一直提出颠倒是非黑白的说法，违背了基本的诚信原则，其上诉请求不应该得到支持。综上，某B请求维持本案的一审原判。

  经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。

  本院认为，根据《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第四条的规定，违法建筑建设当事人或者管理人应当在本决定实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报。逾期不申报的，由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告三个月；公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收。根据该处理决定第十二条第一款的规定，对违法建筑拆迁的补偿和补贴，应当遵循尊重历史、公平合理、区别对待的原则，适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益，体现向守法合规者倾斜的精神。本案中，涉案房屋属于历史遗留违法建筑，未办理过房地产登记，不存在经依法公示的产权人。某B作为涉案房屋的实际控制人和占有使用人，早在2009年即与涉案房产所在楼宇其他房屋的管理人一起向街道办申报历史遗留违法建筑普查登记，并在涉案棚户区住房保障中心移交的涉案房产，涉案房产所在同单元上下楼层管理人亦通过统一签署《联合购房协议书》的形式认可某B作为涉案房屋管理人的身份，罗湖住房保障中心据此认定某B系涉案房产管理人，并将其作为补偿安置对象订立补偿协议依据充分。某A既非涉案房屋的建设人，其提交的证据亦不足以证明其是涉案房屋的管理人，其提出的撤销涉案补偿协议的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应予维持。某A的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人某A负担。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ二一年二月二十三日