买房未问凶宅出事 法院判卖方无告知义务

房屋出卖人信息披露义务应如何界定——徐某诉王某房屋买卖合同案

　　该案入选中国法院2024年度案例

　　关键词：民事、房屋买卖合同、欺诈、重大误解、信息披露义务

　　基本案情

　　位于北京市X区X号房屋登记在王某名下，王某系所有权人。2021年7月，王某的父亲（当时王某之法定监护人，出卖人）与徐某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定，王某出售其名下位于北京市X区X号房屋给徐某，购房定金为100万元。第五条第5项写明，出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系；第五条第7项约定，出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。当日，徐某给付王某定金20万元。次日，徐某再次向王某支付定金80万元，随即，徐某得知王某之母坠楼身亡一事，即与某房地产经纪公司员工联系，要求退还定金。某房地产经纪公司多次组织双方协商，但未能达成一致。而后，徐某向一审法院提起本案诉讼，要求撤销《房屋买卖合同》《房屋买卖居间合同》等，判令王某返还徐某支付的购房定金100万元及利息，判令某房地产经纪公司承担相应连带责任。王某提出反诉，要求解除《房屋买卖合同》，判令徐某赔偿相应数额的违约金。一审法院判决：一、撤销徐某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王某于本判决生效后七日内一次性退还徐某定金100万元及利息；三、驳回徐某的其他本诉请求；四、驳回王某的全部反诉请求。王某不服一审判决，提起上诉。二审中，徐某表示其购买涉案房屋系用于结婚，购房过程中没有主动询问出卖人涉案房屋是否涉及居住人非正常死亡事件。王某父亲、某房地产经纪公司均表示徐某在购房过程中没有提及上述购房目的。徐某称其于2021年7月24日下午第一次看房，看房时间大约半小时，于7月25日晚上在中介公司处签订合同。某房地产经纪公司表示情况基本属实。徐某主张其购买涉案房屋是作为婚房及改善家庭居住环境使用，王某母亲坠楼，对其购买意愿具有直接决定性的影响。基于重大误解签订的合同，是可撤销的。王某认为本案不构成重大误解。北京市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，徐某主张出卖人王某对于其母亲之事应当主动告知，如不主动告知则属于欺诈。但王某母亲是从涉案房屋所在楼宇之楼顶高坠身亡，死亡地点在涉案房屋之外，涉案房屋不构成徐某所称的“凶宅”。双方签订合同过程中，王某未主动告知其母亲死亡事件，不属于故意隐瞒真实情况。故徐某所主张的欺诈理由不能成立。关于徐某订立合同时意思表示是否真实，本院认为，徐某在交易过程中存在重大误解之情形，理由如下：行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为重大误解。从一般购房人的心理考量，涉案房屋居住人在房屋附近非正常死亡，该事件会对购房人造成心理影响，影响其购买意愿及交易之达成。根据当事人陈述的买房过程，虽然涉案房屋总价较高，但徐某的整个看房、签订合同过程非常短，此过程反映出徐某没有时间获取充分的信息。在沟通不充分、信息不对等的情况下，徐某对涉案房屋产生错误认识，错误认为该房屋居住人不存在影响其购买意愿的非正常死亡之情形。如果徐某知晓王某母亲在涉案房屋所在楼宇楼顶高坠身亡，按照通常理解，此事件会影响徐某的购房意愿。徐某在订立合同第二天知晓此情况之后，立即与出卖人协商要求退还定金，可以印证徐某对涉案房屋产生错误认识并基于此作出相应意思表示。因此，徐某基于重大误解与王某订立《房屋买卖合同》，其意思表示不真实，上述合同应予撤销。一审判决认定王某构成欺诈，在适用法律方面存在瑕疵，本院予以纠正。但一审判决结果正确，本院予以维持。

　　裁判要旨

　　1.房屋出卖人对于居住人在房屋外非正常死亡事项不负有信息披露义务，在买受人未询问的情况下，出卖人不告知上述信息不属于故意隐瞒真实情况，不构成欺诈。2.买受人主张基于特定目的购房，但因自身不谨慎之过失未获取充分信息，对房屋性质产生错误认识而购买居住人存在非正常死亡情形的房屋，在此情况下，买受人基于重大误解请求撤销合同，应予支持。

　　关联索引

　　一审：北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初55260号二审：北京市第一中级人民法院（2022）京01民终6599号

房屋出卖人信息披露义务应如何界定？

　　本案是买受人购房后认为出卖人故意隐瞒房屋系“凶宅”构成欺诈，所引发的房屋买卖合同纠纷案件。涉案房屋是否构成凶宅以及基于该认定结果出卖人是否负有信息披露义务，都是本案需要厘清的争议焦点问题。一、出卖人是否构成欺诈所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中不存在出卖人虚假告知的情形，主要讨论是否存在故意隐瞒的情况。故意隐瞒真实情况，前提是该情况应当告知而未告知，如果出卖人并不具有主动告知相关事项的义务，也就无所谓“故意隐瞒”。我国并没有系统的法律法规规定房屋出卖人应当向买受人披露哪些房屋信息，导致司法实践中法院对此问题有较大的自由裁量空间，处理的结果也并不相同。民法典第五百条第二项规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。该条款是关于缔约过失责任的规定，虽未直接从正面规定合同双方的信息披露义务，但却从责任承担上体现了该义务，披露的范围为“与订立合同有关的重要事实”，是比较宽泛的表述。那么何种信息属于“与订立房屋买卖合同有关的重要事实”，房屋居住人非正常死亡事件是否属于这一重要事实就成为本案关键问题。在法律规定和既往判例都没有标准答案的情况下，本文认为，结合信息分析学的理论观点及域外法的相关规定，出卖人披露的信息应当为房屋中存在的或与房屋有关的可能影响买受人购买意向以及购买价格因素的信息，往往具有以下特征：第一，关联性。披露的信息应与房屋自身有关，如房屋的架构、质量、权属状况等；或虽与房屋自身无直接关联，但影响房屋价值。第二，重要性。披露的信息应对买受人的购房意向有决定性影响。第三，合乎一般买受人的合理期待。购买房屋是个人生活的重要事项，虽然买受人都希望买到尽善尽美的房屋，但符合现实生活的情况是，房屋或多或少存在所谓的“瑕疵”，而房屋交易时间的有限性与房屋信息的繁杂性之间就会存在矛盾，只有那些合乎一般买受人合理期待的信息才应属于披露义务范围。如房屋系“凶宅”的信息，由于敬畏死者的信仰与忌讳是一种具有长远历史积淀的传统文化，社会大众对“凶宅”的忌讳是普遍的、根深蒂固的，甚至被认为属于民间风俗习惯的范畴。在这种情况下，应当认定“凶宅信息”是一般买受人希望获取的信息，这种期待具有普遍性和合理性，该信息应当披露。第四，属于一般出卖人的正常认知范围。披露的信息是一般出卖人购买及居住房屋期间经历的事实及自然获取的信息，无需为此花费额外的时间、精力及金钱。本案中，关于王某是否构成欺诈。首先，王某母亲系从涉案房屋所在楼宇的楼顶高坠身亡，死亡地点亦在房屋外，故涉案房屋并不构成通常意义上的“凶宅”。徐某主张王某应当披露的事项不属于“凶宅信息”。其次，尽管上述事项与房屋具有一定的联系，即死亡人系原房屋居住人，死亡地点在房屋附近，但与“凶宅信息”不同，该信息与房屋的关联性较弱，且根据传统文化及社会背景来看，并不能认定该事项为符合一般买房人合理预期的信息。结合徐某陈述及其买房目的为购置婚房的主张，徐某对房屋忌讳的事项要多于普通买房人，对房屋信息获取的期望要高于普通买房人。因此，如果徐某对房屋居住人非正常死亡类事实有较高关注，其可以通过主动询问获取该信息。法院并不否认在徐某询问后王某有如实告知的义务，但在询问前，王某并没有主动告知其母亲在涉案房屋外非正常死亡事项的义务。据此王某未主动告知上述事项，不属于故意隐瞒真实情况，不构成欺诈。二、买受人是否存在重大误解基于重大误解实施的民事法律行为可撤销的条件如下：其一，表意人对合同内容发生了重大误解；其二，表意人因重大误解作出了意思表示；其三，重大误解是因为表意人自己的过错造成的。本案中，关于徐某是否存在重大误解。首先，徐某对房屋买卖合同的标的物“房屋”的性质产生错误认识。徐某自述其购买房屋目的是作为婚房及改善家庭居住环境使用，其真实意思表示应当为购买一套符合其自身特定要求的房屋，即购买不存在居住人非正常死亡情形的房屋。因此其对房屋买卖合同内容产生了重大误解。其次，徐某基于上述错误认识，作出了购买的意思表示，且徐某产生重大误解是由于自身不谨慎之过失造成。涉案房屋总价较高，但徐某的整个看房、签订合同过程非常短，反映出徐某没有时间获取充分的信息，在沟通不充分、信息不对等的情况下，徐某对涉案房屋产生错误认识。因此，徐某基于重大误解请求撤销《房屋买卖合同》，应予支持。

　　供稿：民一庭作者：闵雪   北京市第一中级人民法院