物业停用电梯催缴物业费业主如何维权？
编者按：
物业不得关停电梯催收物业费，此举属于违法行为。小区物业加装梯控，以业主欠费为由冻结电梯卡、限制乘梯，侵害业主出行权益。司法层面可依托多元解纷机制，采用示范性诉讼加批量调解模式，先选取个案起诉拿到生效判决，依托裁判依据集中调解，既能快速制止侵权，缩减维权成本，也能同步协商物业费、整改物业服务问题，一站式化解群体性物业矛盾。运用“示范性诉讼+批量调解”高效化解涉众型电梯使用纠纷
——李某等130余名业主与某物业公司排除妨害纠纷案
【基本案情】
某物业公司为某高层住宅小区提供物业服务。服务期间，对小区电梯加装了控制系统，实行刷卡乘梯，并为每户业主定量配置需定期激活的电梯卡。后因部分业主对物业服务质量不满而未足额交纳物业费，物业公司遂多次采取暂停其电梯卡使用功能的措施，导致包括李某在内的130余名业主无法正常使用电梯，基本出行权益受到严重影响。业主们情绪激动，集体向基层综治中心反映，要求物业公司解除对电梯使用限制，恢复电梯正常功能。
【审理方式】
面对涉及人数众多、矛盾尖锐的群体性纠纷，综治中心登记后，立即启动多元化解机制。经当事人同意，该纠纷被委托至物业纠纷专业人民调解委员会进行调解。调解初期，双方立场对立，业主坚决要求拆除梯控，物业公司则坚持将梯控与物业费收缴挂钩。为打破僵局，综治中心与法院从三个方面开展调解工作：一是由法官对人民调解员进行专业法律指导，明确此类纠纷中物业公司以限制电梯使用催缴物业费行为的法律性质与责任边界，厘清核心法律争议；二是由综治中心引导其中1件具有代表性的纠纷当事人到法院进行“示范诉讼”，法院通过开展巡回审判，邀请部分业主代表、物业公司工作人员及人大代表、政协委员现场旁听庭审的方式进行审理，阐释了“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的法律规定，并判决物业公司立即恢复相关业主的电梯正常使用权；三是调解组织充分运用生效的示范判决作为调解依据和参照标准，组织物业公司与全体涉事业主进行集中调解。在明确的示范裁判引导下，物业公司认识到其行为的违法性，同意恢复所有业主的电梯使用功能。同时，人民调解员就物业费欠缴问题组织双方协商，引导业主通过合法途径表达诉求，物业公司也承诺改进服务。最终，该批涉及130余名业主的群体性纠纷得以“一揽子”成功调解。
【典型意义】
本案是运用“示范性诉讼+批量化调解”方式高效化解涉众型物业纠纷的典型范例。人民法院通过基层综治平台统筹，司法审判与人民调解有机衔接，再由专业调解组织依据该裁判结果开展针对性调解，实现纠纷的批量化解。这种模式的优势在于：一是快速稳定事态。通过示范判决及时制止违法侵权行为；二是大幅提升解纷效率。以示范判决指导其他同类纠纷的调解，节约了司法资源和当事人成本；三是实质化解矛盾纠纷。不仅解决了争议的电梯使用问题，还引导双方就物业服务质量与缴费争议进行协商，促进双方形成和谐稳定的物业服务关系。本案为处理类似涉众型纠纷提供了可复制、可推广的经验，彰显了多元共治在基层社会治理中的重要作用。（来源于2026年7月3日连云港中院与市住建局联合通报4起物业纠纷审判典型案）
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
不少物业公司陷入管理误区，误以为掌控小区设施就能倒逼业主缴费，电梯关联业主基本出行，属于民生刚需配套，法律给予最高级别保护，任何捆绑物业费管控行为均不受法律支持。普通业主遇到此类问题，切忌聚众冲突、恶意拒缴物业费，激化矛盾反而不利于维权。涉事业主人数多的情况下，不要全员扎堆起诉，优先选用示范诉讼批量调解模式，既能降低诉讼费、时间成本，也能统一裁判口径，避免同案不同判。日常入住小区，业主也要妥善留存物业服务凭证，区分物业服务瑕疵与缴费义务，理性维权，双向规避物业、业主双方法律风险。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
留存侵权证据
第一时间录制电梯无法使用视频、保存失效电梯卡、物业催缴关停通知、聊天记录，同步留存缴费记录、物业服务不到位照片，全部备份原件，避免证据灭失。
统一业主诉求
联系涉事业主推选业主代表，整合全体人员诉求，统一要求解封电梯、整改服务，分散维权效率低，抱团处置更利于调解裁判。
申请基层调处
携带证据前往综治中心、物业调解委员会提交诉求，申请人民调解，优先走诉前化解渠道，省去立案诉讼成本。
提起示范诉讼
调解僵持时，推选1名诉求典型、证据完整的业主起诉，启动示范庭审，固化裁判结论，作为全体维权依据。
开展批量协商
拿到胜诉判决后，联合调解组织集中协商，同步敲定电梯解封、物业整改、物业费补缴方案，一次性化解全部纠纷。
落实履约监管
达成调解协议务必签订书面文书，约定违约后果，物业拒不履约可申请司法强制执行，杜绝反复侵权。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：物业能用停用电梯方式催物业费吗？
答：不可以。法律明确禁止物业服务方通过停水、断电、关停电梯、限制出行等手段催收物业费，电梯属于小区公共配套，保障业主基础出行，绑定物业费管控电梯属于违规侵权行为。
问题2：多名业主遭遇同类物业纠纷怎么维权？
答：可以适用示范性诉讼搭配批量调解模式维权。优先推选个别业主提起示范诉讼，拿到胜诉判决后，全体业主依托判决结果申请集中调解，不用所有人逐一起诉，省时省力。
问题3：业主不满物业不交物业费有错吗？
答：不能直接判定业主过错。物业服务不达标，业主有权提出整改诉求，但不建议直接拒缴物业费，长期欠费业主同样存在履约瑕疵，双方纠纷需要分开处置。
问题4：梯控设备是否可以要求物业拆除？
答：如果物业加装梯控目的是管控业主、倒逼缴费，业主可要求拆除或解除限制；若是保障小区安防、规范通行的合规梯控，物业不得随意关停权限。
问题5：物业败诉需要承担哪些责任？
答：物业需要立刻恢复电梯全部使用权限，消除业主出行阻碍；若是违规管控造成业主损失，业主可举证索要赔偿，同时物业需整改不合规服务行为。
问题6：调解无果还要继续打官司吗？
答：批量调解失败后，其余业主可直接参照示范案件判决提起诉讼，不用重复举证质证，法院大概率参照同类判例裁判，大幅降低维权难度。