公司老板如想租住宅开公司，应当如何与业主接洽签合同？

璞园（上海）文化发展有限公司、某A房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书

      案由：房屋租赁合同纠纷

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

  （2021）最高法民申1171号

  再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：璞园(上海)文化发展有限公司。

  被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：某A。

  再审申请人璞园(上海)文化发展有限公司（以下简称璞园公司）因与被申请人某A房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2018）沪民终532号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

  璞园公司申请再审称，（一）两级法院均认定案涉房屋租赁目的系商业用途，在出租人某A提供的房屋无法用于商业经营、存在过错致使承租人璞园公司的合同根本目的无法实现的情况下，承租人璞园公司因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形无法继续使用而提出解约，二审法院将该情况认定成承租人违约，判令承租人承担100%的违约责任并支付450万元违约金，系认定事实和适用法律错误。两级法院均认定案涉房屋的租赁合同目的是从事商业经营。根据物权法和地方法规的规定，案涉房屋无法用于商业用途，也无法作为公司注册登记地点。因此，租赁合同的根本目的无法实现，承租方享有解除权。无论作为承租方的璞园公司在签署租赁合同时是否知道所承租的房屋使用性质，只要双方达成承租房屋用于商业经营用途的合意，在出租方提供的租赁房屋无法满足合同约定的情况下，出租方就应承担合同责任。原二审判决认定出租方没有违约并作出裁判，系相关事实认定不清，责任确定有误。（二）二审法院对合同解除后的处理明显不当，就璞园公司的实际损失未予认定明显不当。璞园公司为履行案涉合同实际向案外人上海柏玉创意设计有限公司等支付各种款项，由于出租方某A的责任造成合同无法继续履行，某A应承担合同无法履行及合同解除的主要责任，对璞园公司的损失予以赔偿。综上所述，璞园公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求撤销原审判决，发回重审或者查明事实后依法改判维持一审判决。

  某A答辩称，（一）璞园公司无任何新证据，其所提交证据均为原审已提交证据，亦不能就其违约解除、擅自离场行为提供任何事实与法律依据。（二）璞园公司以“房屋不能注册、经营”为由，认为案涉事实构成合同目的不能实现，没有事实与法律依据。（三）因璞园公司违约解除行为，某A所受损失巨大，而璞园公司主张的损失没有依据。（四）璞园公司已按二审法院生效判决全面履行判决内容，视为已经接受二审判决，璞园公司向本院申请再审，主张撤销二审判决，明显与其履行二审判决义务的行为相悖。

  本院认为，根据一、二审法院以及本院询问时查明的事实，案外人姬薇（上海）商贸有限公司在签订案涉合同时已经知道或者应当知道案涉房屋的性质。且案涉合同约定：“乙方若设立公司，则该公司以案涉房屋为注册地址或营业地址。”在璞园公司成立后，履行案涉合同的过程中，璞园公司又以讼争房产不能实现合同目的等为由擅自离场、拒付租金，构成根本违约，应当承担违约责任。综合考虑案涉合同有关租金、违约责任、免租期、租期等有关约定，以及双方当事人的履行情况，二审法院判决璞园公司所承担的违约责任并无不当。而且，二审法院对于某A主张的空置损失、免租期租金损失等上诉主张亦未予支持，总体上兼顾了双方当事人的利益。因此，对于璞园公司的再审申请，本院不予支持。

  依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

  驳回璞园(上海)文化发展有限公司的再审申请。

  二〇二一年五月二十五日