虚假房屋租赁合同如何认定和索赔？

深圳市海岸基业商贸有限公司、深圳市心行文化传播有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

  审理法院：广东省深圳市中级人民法院

  案号：(2019)粤03民终9528号   

  案由 ：民事>物权纠纷>物权保护纠纷>排除妨害纠纷

  上诉人（原审被告）：深圳市海岸基业商贸有限公司。

  被上诉人（原审原告）：深圳市心行文化传播有限公司。

  原审被告：佛山市新永道物业投资有限公司。

  原审被告：深圳市喜善实业发展有限公司。

  原审被告：某A。

  上诉人深圳市海岸基业商贸有限公司（以下简称海岸公司）因与被上诉人深圳市心行文化传播有限公司（以下简称心行公司）及原审被告深圳市喜善实业发展有限公司（以下简称喜善公司）、原审被告佛山市新永道物业投资有限公司（以下简称新永道公司）、原审被告某A排除妨害纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初6111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

  海岸公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回心行公司全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由心行公司承担。

  事实和理由：一、一审法院未依法向海岸公司送达开庭传票，导致海岸公司未能参加一审庭审，未能向法庭陈述答辩意见；二、海岸公司与喜善公司签署的租赁合同合法有效，不存在恶意串通损害第三人利益的无效情形；三、心行公司是以“恶意串通损害第三人利益”来主张涉案租赁合同无效。但心行公司并非适格第三人，其利益也未遭受损害，一审法院不应当支持心行公司的诉讼请求；四、一审法院认定某A及新永道公司使用租赁房产显属错误。

  心行公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

  新永道公司述称，同意海岸公司的上诉意见。

  喜善公司、某A未到庭应诉，亦未发表陈述意见。

  心行公司向一审法院起诉请求：1、确认喜善公司与某A于2014年9月18日签订的关于“阳光天下花园X栋XＡ（深房地字第**）、XB（（深房地字第**、XＣ（深（深房地字第**XＤ（深房（深房地字第**套房产（以下简称“四套房产”）的《房屋租赁合同》无效；2、喜善公司、某A、海岸公司、新永道公司立即将“四套房产”腾空并返还给心行公司；3、喜善公司、某A、海岸公司、新永道公司共同向心行公司支付“四套房产”占有使用费10万元（从2016年6月2日起至实际返还之日，按约定的租金标准计算，暂计至2016年11月1日，即2万/月×5个月）；4、喜善公司、某A、海岸公司、新永道公司共同承担本案诉讼费用。

  一审法院认定事实：2015年4月1日，喜善公司以涉案位于深圳市福田区X四套房产为抵押物，就深圳市俊景酒业有限公司（以下简称俊景公司）向珠海华润银行股份有限公司深圳分行（以下简称华润银行）贷款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。

  此后，因借款人无力偿还借款本息，华润银行以本案喜善公司、案外人俊景公司、李奎锋、李木海为共同被告，向深圳市罗湖区人民法院提起借款合同纠纷诉讼。在该案审理过程中，各方达成和解协议，罗湖区人民法院并出具（2015）深罗法民二初字第7482号民事调解书，确认了各方的调解协议。

  此后上述案件喜善公司、某A、海岸公司、新永道公司均未按照调解协议的约定按期足额向华润银行支付拖欠的借款本息，华润银行遂向罗湖区人民法院提出执行申请。在执行过程中，法院依法委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对涉案四套房产进行市场价值评估。评估报告中注明：该评估公司估价师于2015年12月29日对涉案四套房产进行实地查勘和拍照时显示涉案房产上悬挂的招牌为喜善公司，四套房产被打通使用；目前自用作办公。评估总值为17637110元。

  2016年2月初，某A向罗湖区人民法院提交如下材料：1、2014年9月18日，喜善公司与某A签订的《房屋租赁合同》，合同约定喜善公司将涉案四套房产出租给某A使用，租赁期限为10年，自2014年9月18日起至2024年9月17日止；某A同意一次性支付全部租金，喜善公司同意租金在租赁期限内前五年按每月2万元计算，后五年按照每月2.5万元计算，10年的总租金为270万元。某A应当在合同签订之日起5日内将租金一次性支付给喜善公司；某A于签订合同当日向喜善公司缴纳保证金10万元；2、2014年9月19日平安银行电子回单一张，显示当日海岸公司向喜善公司账户转账支付280万元；备注为往来款；3、2014年9月20日某A向喜善公司出具的《委托付款书》，注明依据某A与喜善公司签订的房屋租赁合同约定，某A委托海岸公司于2014年9月19日向喜善公司指定账户划入款项280万元；4、2014年9月20日，海岸公司出具给喜善公司的《代付款说明书》，说明书称海岸公司受某A指示代为向喜善公司支付款项280万元。

  2016年3月25日，某A向罗湖区人民法院出具《承诺书》，承诺书称某A系海岸公司的员工。其受公司委托，于2014年9月18日与喜善公司签订房屋租赁合同，承租了涉案四套物业。目前该物业由海岸公司及新永道公司作为经营办公场所使用。

  2016年5月27日，心行公司通过深圳市土地房产交易中心公开拍卖程序，拍卖成交涉案四套房产。成交价款为1315万元，交易服务费为263000元。土地房产交易中心出具的《拍卖成交确认书》中确认在执行过程中，某A向罗湖区人民法院提交租赁合同，租期为10年，租金270万元已付清，心行公司自行核实并依法处理，法院不负责移交。

  2016年6月2日，罗湖区人民法院做出执行裁定书，确认了上述拍卖结果，裁定本案四套房产归本案心行公司所有。之后，不动产权登记中心依法向心行公司核发了涉案四套房产的不动产权登记证书。

  另查，心行公司提交中国南方电网的电费通知单，显示2015年至2016年3月期间，涉案房产登记的客户名称为喜善公司，2016年3月9日，新永道公司申请将涉案房产客户名称变更登记为新永道公司。此后，南方电网电费通知单上的客户名称相应变更为新永道公司。心行公司主张新永道公司的变更用电主体的行为可以看出新永道公司实际占有使用涉案房产。

  再查，一审庭审中心行公司主张涉案房产目前为空置被他人上锁状态，但有人在内居住的痕迹。经心行公司询问物业公司人员，物业公司称涉案物业一直由喜善公司使用，海岸公司及新永道公司并未实际使用过涉案房产。

  又查，心行公司庭审中称在竞得涉案房产后，前往现场发现现场悬挂海岸公司的招牌，但被他人上锁且无人在内办公，屋内可见有人居住的痕迹。心行公司自行换锁几天后随即门锁即被他人更换。一审法院在受理心行公司的起诉后，多次前往涉案地点送达诉讼材料，送达记录显示2017年4月14日，该地址无人办公，留守人员称是搬家公司，不清楚喜善公司、海岸公司及新永道公司的新办公地址；2017年6月8日前往现场的时候挂牌为海岸公司，但无人办公；2018年1月23日时，涉案房产无任何挂牌也无任何人办公。之后采取司法专邮向该地址邮寄喜善公司和海岸公司的送达诉讼文书时，均注明为拒收或原址查无此公司，退回。

  一审法院认为，某A向罗湖区人民法院提交的某A和喜善公司签订的租赁合同，虽有转账凭证予以佐证。但首先，在某A与喜善公司签订的租赁合同日期早于华润银行与喜善公司签订抵押合同办理抵押登记的日期。常理上来说，如涉案房产存在长达十年的租赁合同，且房屋实际被承租人占有使用，喜善公司应按照抵押合同约定向抵押银行作出陈述并在合同中注明。但抵押合同中并未就此作出任何的约定；其次，罗湖区人民法院委托评估公司2015年12月底对涉案房产进行查勘之时拍摄的现场照片显示涉案房产门口的挂牌为喜善公司，并无悬挂新永道公司或者海岸公司的招牌。不足以证明喜善公司已将涉案房产出租给他人使用，且也未向一审法院提交支付物业管理费的相关记录证实涉案房产确实存在租赁合同；再次，某A委托海岸公司向喜善公司转账支付的款项备注为往来款，并非租金。且一审法院调查的银行流水显示，海岸公司与喜善公司之间除本案280万元往来款外，在同一段时间还存在其他的备注为往来款及借款的资金往来。不足以证明该280万元款项即是某A委托海岸公司向喜善公司支付的租金及保证金。最后，虽然某A于2016年3月向罗湖区人民法院做出承诺，但该承诺仅是某A的自述，并无喜善公司、海岸公司及新永道公司的确认。且某A的自述与其之前向法院提交的租赁合同、代付款说明及委托付款书存在矛盾之处，某A对此未能给出合理的解释。根据一审法院上述认定，某A与喜善公司虽签订租赁合同，但某A并无承租涉案房产的意思表示，也未实际使用涉案房产。喜善公司与某A之间以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效的法律行为。双方签订的租赁合同亦应为无效合同。心行公司作为涉案房产所有权人，有权要求喜善公司与某A共同向心行公司返还涉案房产，并有权参照喜善公司与某A签订的租赁合同约定的租金标准要求喜善公司与某A支付自2016年6月2日起至心行公司起诉状列明的暂计日即2016年11月1日止的占有使用费100000元。至于之后的占有使用费，心行公司未就此预交诉讼费。对于心行公司该部分诉讼请求，心行公司可另行主张权利。

  海岸公司虽非租赁合同相对方，但心行公司陈述和一审法院送达记录能相互印证，即涉案房产变更登记至心行公司名下后，悬挂了海岸公司的招牌，海岸公司为涉案喜善公司与某A签订租赁合同后代某A向喜善公司支付款项的代付款方，理应清楚知晓某A与喜善公司签订了租赁合同这一事实。如某A与喜善公司确实于2014年9月签订租赁合同，并提供涉案场地给海岸公司实际使用，常理上来说不可能在法院委托评估机构对涉案房产进行现场查勘即2015年12月29日时，仍悬挂喜善公司的招牌，而评估机构现场查勘之后，房屋临近拍卖之时，才悬挂海岸公司的招牌，该行为存在有违常理之处。心行公司有权要求海岸公司与喜善公司、某A承担共同返还房产及支付占有使用费的责任。

  新永道公司虽非租赁合同相对方，但其法定代表人与海岸公司相同，在涉案房屋进入拍卖程序后，与海岸公司在涉案房产门口挂牌同时，将涉案房产登记的电压居民住宅客户变更至新永道公司名下，再结合某A承诺书中说明的海岸公司与新永道公司实际共同使用涉案房产这一情况。心行公司要求新永道公司承担共同返还房产及支付占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。

  综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认某A与喜善公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、喜善公司、海岸公司、新永道公司、某A应于该判决生效之日起十日内向心行公司返还位于深圳市福田区X房产；三、喜善公司、海岸公司、新永道公司、某A应于该判决生效之日起十日内向心行公司支付占有使用费100000元；四、驳回心行公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由喜善公司、海岸公司、新永道公司、某A共同负担。

  二审经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。

  二审另查明，一审法院向海岸公司工商登记地址送达开庭传票无果后，向其公告送达了有关法律文书。

  本院认为，本案系排除妨害纠纷案件。根据各方的上诉内容以及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、一审送达程序是否符合法律规定；2、某A与喜善公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》是否有效。

  关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，一审法院按照海岸公司的工商登记地址送达开庭传票等法律文书，无果后采取公告送达的方式并无不当，符合法律规定，海岸公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。

  关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，某A与喜善公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》是双方恶意串通制造的虚假合同，一审认定为无效合同，处理正确，本院完全同意一审法院的认定理由，相关内容不再赘述。海岸公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。

  海岸公司另上诉认为一审法院认定新永道公司和某A使用涉案房产错误，应予以纠正。本院认为，一审判决新永道公司和某A返还涉案房产后，新永道公司和某A虽提交了上诉状，但未在规定的期限内缴纳上诉费，本院已另行出具民事裁定书，裁定新永道公司和某A的上诉不成立。在新永道公司和某A作为义务人对判决的义务都不提出上诉的情况下，海岸公司的该项上诉内容与其利益无关，本院不予理会，直接驳回。

  综上，海岸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费2300元，由深圳市海岸基业商贸有限公司负担。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ一九年十二月三日