深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件的裁判指引（2014修订）

深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件的裁判指引（2014修订）

  （2011年6月9日深圳市中级人民法院审判委员会全体委员会第2次会议通过 2014年8月28日深圳市中级人民法院审判委员会全体委员会第23次会议修订）

  为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院审判实践，制定本裁判指引：

  一、房屋租赁合同一方当事人请求对方共同办理合同登记备案手续的，可予支持。

  二、承租人为与出租人建立租赁合同关系而支付“入场费”、“建设费”等费用，合同期满终止或因承租人违约导致合同解除，承租人请求返还前述费用的，不予支持；因出租人违约导致合同解除，且其不能证明该费用已实际用于合同履行，承租人请求返还前述费用的，可视合同履行情况予以相应支持。当事人另有约定的除外。

  三、承租人以出租人未向其开具租金发票作为拒付租金抗辩的，对该抗辩不予支持，但当事人另有约定的除外。

  四、承租人拖欠租金已符合合同约定的出租人解除合同的条件，但出租人在承租人补交租金后的合理期限内未行使合同解除权，出租人在合理期限届满后又主张解除合同的，不予支持。

  五、房屋出租后再抵押的，抵押权的实现不影响承租人优先购买权的行使；房屋抵押后再出租的，承租人的优先购买权不得对抗抵押权人。

  六、出租人将已出租的房屋抵押后，又与承租人约定延长租赁期限或降低租金标准的，该约定对抵押权人不具有法律约束力。

  抵押权人行使抵押权时，因当事人未说明存在延长租赁期限或降低租金标准的约定内容，导致房屋拍卖公告中未公示前述约定的，该约定对竞买人不具有法律约束力。

  七、当事人为规避税收征管，在租赁登记备案合同中约定低于真实租金标准的租金条款的，该备案的租金条款无效，租金标准依据双方真实意思表示认定。

  八、当事人约定按租赁房屋面积计付租金，出租人以房屋实际面积大于合同约定面积为由，请求承租人补交相应租金差额的，不予支持；承租人有证据证明房屋实际面积小于合同约定租赁面积，请求出租人退还相应租金差额的，可予支持。

  九、当事人出租以出让方式取得的国有土地使用权，一方当事人以出租人未对土地进行开发为由，请求确认租赁合同无效的，不予支持。

  十、当事人在合同法实施前签订租赁合同，合同法实施之日起二十年内的租赁期应认定为有效，超过二十年期限的部分无效。

  十一、物业服务合同到期后，小区业主委员会既未与物业服务企业续签合同，也未要求其退出物业服务区域，仍由该物业服务企业为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定标准，支付合同到期后继续服务期间的物业服务费的，可予支持。

  十二、住宅小区已有物业服务企业提供物业管理服务，建设单位请求自行管理小区车位、车库的，不予支持。

  十三、买受人在房地产开发企业通知其接收房屋后，以房屋权属未登记至其名下且其未实际办理接收手续，作为拒付物业服务费抗辩的，对该抗辩不予支持，但买受人有正当理由拒绝接收房屋的除外。

  十四、拍卖人接受法院委托拍卖房产时，未公示或以其他方式明确说明原业主拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由竞买人承担的，物业服务企业请求竞得人承担前述费用的，不予支持。

  物业服务企业不得以前述费用未支付为由，拒绝为竞得人办理入伙手续或提供物业服务。

  十五、出卖人与买受人签订的买卖合同中，未明确约定出卖人拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由买受人承担，物业服务企业请求买受人承担该费用的，不予支持。

  物业服务企业不得以前述费用未支付为由，拒绝为买受人办理入伙手续或提供物业服务。

  十六、个别业主起诉房地产开发企业，请求其按《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》的有关规定，将首期归集的专项维修资金划入行政主管部门指定的物业专项维修资金专户的，可予支持。

  十七、追索物业专项维修资金的案件中，当事人对物业专项维修资金请求权提出诉讼时效抗辩的，对该抗辩不予支持。

  十八、业主委员会代表业主，就物权法第七十六条规定的有关物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。

  十九、合同约定当事人一方向另一方交付履约保证金、担保金、押金等，并约定收款一方有权在对方违约时没收该笔费用，但未约定付款方在对方违约时有权要求双倍返还该笔费用的，应认定前述费用不具有定金性质，当事人就该费用主张定金权利的，不予支持。

  二十、当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院应告知当事人可以变更诉讼请求，当事人经释明后仍不变更的，可驳回其诉讼请求。

  二十一、当事人请求对方支付暂计至起诉之日止的利息，人民法院在审理案件时释明要求其明确是否放弃起诉日之后的利息。如当事人表示不放弃，且其利息请求具有事实和法律依据的，人民法院应判决计付利息至判决确定的本金清偿之日。

  二十二、当事人要求对方按约支付逾期付款违约金，当事人之间对逾期付款违约金标准没有约定或约定不明的，人民法院可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

  二十三、本指引与法律、法规或司法解释不一致的，以法律、法规或司法解释为准。

  二十四、本指引由本院审判委员会负责解释。

  二十五、本指引自印发之日起施行。施行后尚未审结的案件，适用本指引。本院过去的规定与本指引相抵触的，不再适用。

  二十六、本指引内容施行后与新出台的法律、法规或司法解释相冲突的，由相关业务部门提出修改意见报本院审判委员会进行修订。

深圳市中级人民法院

关于审理房地产纠纷案件的裁判指引的说明

  1.第一条旨在解决租赁合同当事人是否有权请求对方共同办理租赁合同备案手续的问题。首先，《城市房地产管理法》第五十四条规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案；部门规章中例如《城市房屋租赁管理办法》第十三条也规定房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。上述法律、部门规章中有关租赁合同应当办理备案登记手续的规定，虽不能作为认定合同效力的依据，但其作为规范市场租赁活动的管理性法律规范，对租赁主体具有约束力。即使合同中未明确约定当事人有办理备案登记手续的义务，在一方提出备案登记的合法请求时，对方也应予以配合。

  其次，根据合同法第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知等义务。如果承租人使用租赁房产作为商业经营之用，根据深圳市的有关规定，其在办理营业执照时必须提供有权使用经营场所的凭证，例如房屋产权证明或经登记备案的租赁合同等。为了保证承租人实现租赁目的，出租人依诚实信用原则亦负有配合办理租赁合同备案登记手续的合同附随义务。

  2.第二条旨在解决承租人交纳的“入场费”、“建设费”等费用的性质认定问题。在深圳市的商业租赁交易中，存在作为租赁场所统一经营人或管理人的出租人，在订立合同之前或当时向商业租赁物的承租人收取一定数额“入场费”、“建设费”的情形，如果承租人不同意交纳，出租人则会拒绝同其签订租赁合同。按照合同无效的处理规则，如果租赁合同被认定无效，除非出租人能证明其收取的费用已实际用于合同的履行，否则其应退还该费用，对此争议不大。

  如合同有效，在合同到期终止或因一方违约提前解除后，对于承租人能否请求返还该费用的问题，存在较大争议。有观点认为，如果出租人能够证明其收取的该费用已实际用于合同的履行，承租人也从中获益，则合同终止后出租人无须退还上述费用。但在出租人不能证明时，我们认为，该费用是承租人为了与出租人建立租赁合同关系而支付，出租人与承租人成功订立合同并建立租赁合同关系后，承租人已经取得了其支付的费用的相应对价。因此，合同到期终止或承租人自己违约导致合同提前解除后，承租人自然丧失要求退还该费用的事实和法律依据。如果租赁合同系因出租人违约而提前解除，并导致承租人不能完全实现其租赁目的时，承租人为了与出租人建立合同关系而支付的“入场费”等费用，可视为承租人因出租人违约而受到的实际损失，可根据租赁合同的实际履行情况，全部或部分支持承租人的退款主张。当然，如果当事人对于该费用的处理另有约定，则应从其约定。

  3.第三条旨在解决承租人能否以出租人未向其开具租金发票为由拒付租金的问题。如果双方签订的合同中已经赋予了承租人该项抗辩权，应从其约定，对此并无争议。但如合同中未约定出租人应向承租人开具租金发票，或虽约定出租人负有开具发票的义务，但未约定承租人有权在出租人不开具发票时拒付租金，就承租人能否依此作为拒付租金抗辩的问题存在争议。

  我们认为，承租人不能依此作为拒付租金的抗辩。在房屋租赁合同中，出租方的合同主义务是向承租方提供租赁房屋，承租方的合同主义务是支付租金。在承租方已接收并使用符合约定的租赁房屋后，其合同目的已经实现，就应支付相应的租金。根据合同法第六十六条、第六十七条的规定，当事人一方因对方不完全履行则仅能在“相应”的范围内行使履行抗辩权，如仅因出租人在合同履行过程中存在一些不足以影响承租人正常使用房屋的行为瑕疵，承租人就拒绝支付租金，显然不符合前述法律规定。因此，承租人可以要求出租人开具发票，或者向有关行政主管部门投诉，但不得拒绝履行支付租金这一合同主义务。

  4.第四条旨在合理限制出租人对合同解除权的行使。房屋租赁合同中通常会约定，如承租人拖欠租金达一定期限或一定数额时，则出租人有权解除合同。如承租人拖欠租金虽已达到约定程度，但其在出租人发出解除合同的通知前就已补足欠付租金，就出租人的合同解除权是否消灭的问题存在争议。我们认为，除非出租人收款时作出了明确的放弃解除权的意思表示，否则不能据此推定出租人放弃了合同解除权，且收取欠付租金是出租人的权利，也是其及时防止损失扩大的措施，如果认定出租人必须拒收补交的租金才能行使合同解除权，则其今后又必须起诉请求承租人补交租金，显然不符合诉讼经济原则。

  但是，合同法第九十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。承租人补交租金的行为，可视为其向出租人发出了催告，出租人在此后的合理期限内未行使合同解除权的，则该权利消灭。至于该合理期限如何认定，我们认为，租赁合同通常约定承租人须按月交纳租金，故出租人收到补交租金之日至合同约定的承租人下一交租日期间，可视为出租人行使合同解除权的合理期间。意即，如承租人补足欠付租金后，出租人其后又正常收取了下月租金，则表明出租人同意继续履行合同，其之前享有的合同解除权亦随之消灭。

  5.第五条旨在解决抵押权与优先购买权的冲突问题。物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。当事人在抵押权设立后又将抵押财产出租的，该其后产生的租赁关系不得对抗之前已登记的抵押权。据此，我们认为，如出租合同成立在先，因原租赁关系不受抵押权的影响，则承租人基于租赁合同关系而享有的优先购买权，在实现抵押权时也不应受到影响。出租人将已抵押的房屋再出租的，按上述法律规定，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，那么显然基于租赁关系产生的优先购买权也不得对抗抵押权人，承租人如欲取得房屋所有权，可以参加抵押物的拍卖，与其他竞买人处于同等地位。

  6.第六条旨在解决出租人于抵押期间延长抵押物租赁期限或降低租金标准的行为效力问题。根据物权法第一百九十条之规定，房屋抵押不影响之前已存在的租赁关系，但抵押后新设立的租赁负担则不得对抗抵押权的行使。这一规定的重点在于保障抵押物的变现价值不在抵押设立后再发生不合理的减损，以充分保护抵押权人的利益。物权法第一百九十三条规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。已出租的房产在被设立抵押后，如出租人和承租人又约定延长租期或降低租金标准，则显然会导致抵押物的变现价值发生减少，租赁关系当事人的该约定不得对抗抵押权人。

  在抵押权实现过程中，如果租赁当事人未告知拍卖人前述租期延长或租金标准降低的情形，导致拍卖公告对此未予公示，在此情况下，拍卖物上增加的权利负担或拍卖物价值的降低无从为竞得人所知，自不应对其发生法律约束力。

  7.第七条旨在解决房屋租赁“阴阳合同”的租金条款效力问题。房屋租赁交易中，通常租赁“阴合同”体现双方真实意思表示，是双方实际履行的合同，而“阳合同”则用于在政府租赁行政管理部门登记备案，当事人在其中约定的租金标准一般会低于“阴合同”，以达到减少应交税费的目的。因当事人在“阳合同”中约定的租金条款意在规避税收征管，属有损国家利益的行为，依法应认定为无效。

  8.第八条是关于出租人交付房屋的面积与合同约定的面积不一致时，当事人请求租金差额应否支持的问题。除当事人对租赁面积有特别约定，一般而言，租赁面积应指建筑面积。出租人负有提供符合合同约定面积的房屋的义务，如房屋实际面积小于约定面积，出租人构成违约，承租人有权要求退还差额租金。

  相对承租人而言，出租人作为房屋提供者，其对于房屋面积的掌握具有信息优势，即使其对于房屋面积大小产生误解，也是其自身责任。而且，租金价格关系到承租人的经济承受能力及经营成本核算，往往是承租人考虑是否承租房屋的关键因素之一，在承租后出租人又以实际租赁面积大于约定面积为由要求提高租金，对承租人而言是不公平的。因此，在出租人实际提供的房屋面积大于合同约定面积时，可视为出租人已同意仅按照约定面积计收租金。

  9.第九条旨在解决出租人未开发即对外签订的土地租赁合同的效力认定问题。《国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。我们认为，法律、行政法规明确规定违反该规定将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性强制规定；法律、行政法规没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定或使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也属效力性规定。如果法律、行政法规没有明确规定违反该规定将导致合同无效，且违反该规定或使该合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，该规定不属于效力性规定，而应属于行政管理性规定。此类案件中，通常是由承租人按土地出让合同的约定对土地进行投资开发，开发完毕后由承租人对地上建筑物进行一定年限的无偿使用，到期后归出租人所有。此类租赁合同履行的客观后果就是使土地按照出让合同的约定得到有效开发利用，无论由谁投资开发，显然不会损害国家和社会的利益。因此，认定此类合同有效，并不会损害国家利益或社会公共利益。如当事人仅以出租人未自行开发为由主张土地租赁合同无效的，不应予以支持。当然，如果当事人以租赁合同约定的土地利用方式不符合原出让合同的约定，且违反规划用途，此类租赁合同是否无效则应另行认定，不在本条指引的适用范围之内。

  10.第十条旨在解决合同法实施之前签订的租赁合同的最长有效期限的效力认定问题。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。有部分租赁合同在合同法施行之前就已签订，对于其有效期如何认定存在争议。我们认为，根据法不溯及既往的基本原则，合同法施行前已经履行完毕的合同期限当然有效，且不应计入合同法规定的二十年的有效期限，应自合同法施行之日起，开始计算该租赁合同的二十年有效期。

  11.第十一条旨在解决事实上物业服务关系的认定问题。合同法第三十七条规定，采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。根据该规定，如果物业服务合同到期后，小区业委会既未与原物业服务企业续签合同，也未要求原物业服务企业退出服务区域，小区继续由其提供物业服务，此时则应认定物业服务企业与业主形成事实上的物业服务合同关系。即，物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务，业主又予以接受的，即使双方未续签合同，也应视为双方之间的不定期合同关系实际成立，物业费的支付标准可参照原合同的约定。当然，如合同到期后，业主委员会已要求物业服务企业撤出，但该企业拒绝撤出的，则应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原物业服务企业不得以存在事实上的物业服务合同关系为由主张此后的物业费。

  12.第十二条旨在解决小区车位、车库的物业管理权归属问题。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理；《广东省物业管理条例》第十九条规定，物业管理公司应当提供下列服务内容：……（四）车辆停放及其场地的管理……；《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条亦规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。基于以上法规规定，对于小区车位、车库，不论是业主共有还是由建设单位（房地产开发企业）保留所有权，均不改变其作为该物业管理区域内的配套设施的属性，均应由该物业管理区域内的物业服务企业统一提供管理服务。建设单位要求自行管理，实质是对车位、车库进行分割管理，违反前述法规规定，应不予支持。

  应当注意的是，本条指引并非否认建设单位的所有权及其收益权能，如建设单位作为车位、车库的所有权人，其有权要求物业服务企业在扣除管理成本后支付使用、利用车位、车库所产生其余收益。

  13.第十三条旨在解决房屋买受人未按入伙通知接收房屋，房屋权属又尚未办理变更登记时，其应否向物业服务企业支付服务费的问题。现实中，商品房买卖合同中通常约定，买受人在接到入伙通知后无正当理由拒绝验收入伙或无正当理由拖延验收入伙时间的，房地产的交付时间为入伙通知中规定的入伙期限届满之日。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。按照该规定，物业交付后，则应由买受人交纳物业服务费。如买受人无正当理由拒绝办理入伙手续，应视为房屋已交付，其应开始支付物业服务费。《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条也规定，业主入住后的物业服务费由业主承担。该入住指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。另外，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，业主是否实际使用房屋并享受物业服务，并不影响其支付物业费义务的履行。

  14.第十四条旨在解决拍卖房产的竞得人应否承担原业主欠付的物业费等费用的问题。我们认为，原业主欠付的物业费等费用，虽是因房屋而产生，但在性质上仍属于普通债务，且此类费用产生于原业主对房屋享有所有权的期间之内，因法律并未授予物业服务企业从房屋拍卖价款中优先受偿的权利，也无法律规定该债务随房屋物权的转移而随之转移，故而如果拍卖公告中未公示有关欠费情况，或虽公示但未明确注明由竞得人负担的，物业服务企业则无权向竞得人主张，仍应向原业主追偿。在这种情况下，物业服务企业自不得以竞得人未交费为由，拒绝为其办理入伙手续或拒绝为其提供有关物业服务。如拍卖公告中已明示由竞得人负担，则应视为竞得人已同意承担该欠费，原业主的债务向竞得人移转，而物业服务企业向竞得人主张欠费，则表明其知悉并确认前述债务转移，根据合同法的有关规定，物业服务企业与竞得人之间形成债权债务关系。

  15.第十五条旨在解决房屋买受人应否承担出卖人欠付的物业服务费的问题。本条起草考量与前条基本相同。物业服务企业对出卖人即原业主享有的债权不得对抗买受人对房屋物权的行使，该债权也不随物权的转移而当然地发生转移。只有在买卖双方约定由买受人承担欠费，物业服务企业对债务转移予以确认的情况下，才发生转移。

  16.第十六条旨在解决业主是否有权请求房地产开发企业交纳首期归集专项维修资金的问题。物权法第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修基金属于业主所有；《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条也规定，物业专项维修资金属于业主所有，包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。基于前述法律法规规定，包括建设单位应交纳的首期归集资金在内的全部专项维修资金均属于业主所有，在建设单位未履行该法定义务的情况下，业主作为权利人有权向建设单位主张权利，作为专项维修资金共有人的个别业主提起诉讼，要求建设单位将款项付至资金专户，亦符合民事诉讼法第一百零八条的规定，且完全符合全体业主的利益要求，其他业主无权也不可能对此提出反对意见。因此，我们认为，个别业主提起此类诉讼无需得到业主大会的授权，同理，关于此类诉讼只能由业主委员会代表业主提起的观点也是不妥当的。

  17.第十七条旨在解决物业专项维修资金请求权是否适用诉讼时效规则的问题。根据物权法、《物业管理条例》及《深圳特区物业管理条例》的有关规定，物业专项维修资金属于全体业主共有，该资金包括建设单位在初始登记前缴纳的首期归集专项维修资金（公用设施专用基金）和业主在交纳物业服务费时一并交纳的日常专项维修资金（本体维修基金）。缴纳首期归集专项维修资金和日常专项维修资金是建设单位和业主的法定义务，物业专项维修资金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要意义，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主的切身利益密切相关。因此，我们认为，在业主委员会或业主请求建设单位支付首期归集的专项维修资金和物业服务企业请求业主支付日常收取的专项维修资金的案件中，该请求权不应适用诉讼时效规则。

  18.第十八条涉及业主委员会起诉条件问题。物权法第七十六条规定，对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、改建、重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定；《物业管理条例》第十一条也规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。据此，对因物业管理区域内的共有和共同管理权利的重大事项所发生的纠纷是否提起诉讼，属于应由业主共同决定的范围，业主委员会需要经业主大会决定通过才能提起此类诉讼。

  有意见认为，最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中称：“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专用费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，业主委员会可以自己名义提起诉讼。”可推知业主委员会代表业主提起此类诉讼，无需授权。我们认为，上述答复解决的是业主委员会是否具备诉讼主体资格的问题，而非解决业主委员会提起诉讼是否应经授权的问题。首先，业主对于通过何种方式解决涉及共有和共同管理事项的纠纷，可能存在不同意见。其次，业主委员会代表业主提出上述诉讼请求，表面看是在维护业主权益，但何时提起诉讼，相关证据是否准备充分，是否聘请律师代理诉讼，直接影响到案件能否胜诉，业主权益是否因不当的诉讼而丧失，涉及全体业主的实体权益，故业主委员会不能替代全体业主作出决定。

  19.第十九条旨在明确履约保证金的性质问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。根据该规定，当事人在合同中没有约定收取履约保证金的一方在违约时应双倍返还该保证金的，应认为没有约定定金性质，当事人要求双倍返还的，没有合同依据，亦没有法律依据。双方有关没收保证金的约定，其性质应认定为违约金约定。

  20.第二十条涉及法院行使释明权的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”法院行使释明权后，当事人明确表示不变更诉讼请求的，表明其愿意承担相应的诉讼后果。在此情况下，人民法院可驳回其诉讼请求，不宜按照法院认定的事实和法律关系的性质直接对案件作出实体处理。

  21.第二十一条旨在明确利息计付截止日期的问题。一般而言，当事人在起诉时无法预计法院判决生效和进入执行的时间，同时因立案时计算案件受理费的需要，当事人往往以起诉日暂时作为其利息请求的计算截止日期，但在诉状中一般也没有表示放弃此后的利息请求。我们认为，法院在审理中应行使释明职责，由当事人明确其是否放弃起诉日以后的利息请求。如当事人表示不放弃的，且其利息请求具有法律和事实依据的，法院应判决对方向其支付至判决确定的主债务清偿之日止的利息。逾期未支付的，则应按民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如此可减少当事人诉累。

  22.第二十二条旨在解决逾期付款违约金计付标准的认定问题。按照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中“可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，如果当事人已经约定了逾期付款违约金条款，但对违约金的标准没有约定或约定不明，可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

  需要指出的是，根据合同法第一百一十四条第一款的规定，违约金责任的适用以当事人已约定违约金条款为前提；按照民事诉讼法第二百条的规定精神，民事判决亦不应超出当事人的诉讼请求范围。因此，如果当事人仅主张违约金，则法院应按照有关违约金的法律规定及合同约定作出裁判，而不宜在当事人诉讼请求之外，将前述逾期利息视为当事人的损失并判令赔偿。